Alt, du skal vide om nedrivning

Har I fundet drømmegrunden, men overvejer at bygge nyt og rive det ældre hus ned? Det kan typisk godt betale sig. I de seneste år er antallet af riv-ned-og-byg-nyt-projekterne steget i Danmark, i takt med at der er opstået større rift om de attraktive byggegrunde til både helårshuse og sommerhuse.

Som med alt, hvad der har med byggeri at gøre, er der mange overvejelser at tage, når det gælder nedrivning. Vi vil i denne artikel sætte fokus på alt det, der skal overvejes i forbindelse med at rive ned og bygge nyt. Du skal blandt andet overveje totaløkonomien, lokalplanens indvirkning og rådgivning fra forskellige parter. Vi guider dig her gennem det hele, så du er forberedt bedst muligt.

Fordelene ved at rive ned og bygge nyt

Et alternativ til at købe et nyt hus i et nybyggerkvarter kan være at rive et ældre hus ned og bygge nyt i et allerede etableret boligkvarter. Det er der mange fordele ved:

  • Det er ofte billigere at rive ned og bygge nyt.
  • Du kan bo i ”ældre” kvarterer, hvor al natur er vokset op, og charmen er der fra start.
  • Det er nemmere at finde en attraktiv byggegrund.
  • Du kan sætte dit eget præg på huset.

Vælger du nedrivning i et allerede etableret boligkvarter, kan du komme foran i køen af attraktive byggegrunde. Ofte vil det være vanskeligt at finde den optimale byggegrund i nybyggerkvarterer, fordi der er mange om buddet. Til gengæld ligger der mange ældre huse i attraktive boligkvarterer og på gode byggegrunde. At rive ned og bygge nyt kan derfor være en genvej til at få din drømmebolig på den rette beliggenhed.

Netop drømmeboligen er også en vigtig faktor for, hvorfor mange vælger at bygge nyt på en allerede eksisterende grund. Med et ældre hus kan det ofte være vanskeligt at opnå alle dine behov og ønsker – både når det gælder design, valg af materialer og planløsning. Du kan selvfølgelig renovere eller bygge en tilbygning, men med et nybyggeri er du sikret, at alle dine krav bliver mødt. På den måde undgår du at gå på kompromis med alt fra design til byggematerialer.

Fordelene inkluderer også besparelse af tilslutningsafgifter til kloak, vand, el osv., som du ellers ville betale til en tom byggegrund. Der er derfor flere økonomiske fordele, som du kan have med i dine overvejelser, hvis du leder efter det optimale hus.

Hvad koster nedrivning?

Foruden mulighed for at bo i et attraktivt kvarter i et nybygget hus efter dine ønsker får du med nedrivning også økonomiske fordele på længere sigt.

Til en start vil du dog få en ekstra omkostning ved nedrivning sammenlignet med udelukkende at bygge et nyt hus. De ekstra omkostninger inkluderer blandt andet at købe det hus, der skal nedrives, og selve nedrivningen. Prisen på det nye hus starter typisk på de omkring 12.000 kroner og løber op i omkring 20.000 kroner pr. kvadratmeter – alt afhængigt af forskellige faktorer. Et hus på 160 kvadratmeter vil derfor koste mellem 1,9 mio. kr. og 3,2 mio. kr.

Typisk vil selve nedrivningen af et ældre hus koste mellem 80.000 og 100.000 kroner, alt efter hvordan forholdene er omkring huset. Du skal derfor have øje for den samlede totaløkonomi.

Faktorer, der har indflydelse på nedrivningsprisen kan være:

  • Hvor stort huset er.
  • Om huset har en kælder.
  • Om der er asbest i forbindelse med nedrivningen.
  • Hvordan grunden er opbygget.
  • Hvilket byggeaffald der skal bortskaffes.

Dog vil der også være flere økonomiske fordele ved en nedrivning på lang sigt, som vi vil komme ind på nedenfor.

Det sparer du ved at rive ned og bygge nyt

Selvom der som udgangspunkt kan være flere omkostninger ved nedrivning, er der også flere elementer, du sparer væk. Først og fremmest vil det på den lange bane spare dig for energiudgifter, renovering og vedligehold, som du ellers ville have brugt på et ældre hus.

Der er samtidig en stor prisforskel mellem et nyt hus og et ældre misligholdt hus i det samme gode boligkvarter. Prisforskellen på de to kan i nogle tilfælde være over 1 mio. kr. På den lange bane kan der således være en fortjeneste ved at rive ned og bygge et nyt, energibesparende hus.

Især energioptimering er en valid grund til at rive ned og bygge nyt, fordi der kan være mange penge at spare på energiregningen. Et hus bygget for fx 50 år siden har maksimalt energimærke D. I et nybygget typehus vil energimærket typisk have et A-mærke, hvilket betyder, at forskellen i den årlige varmeregning kan være op til 20.000 kroner eller mere.

Derudover vil du kunne spare penge på etablering af haven. En ældre grund betyder ofte en veletableret have, som ved totalt nybyggeri kan komme op på 100.000 kroner at anlægge fra grunden.

Husk: I forbindelse med økonomien skal du også undersøge, hvordan det generelle prisniveau er i det specifikke område. Det færdige projekt, der inkluderer både nedrivningsprisen, prisen på det nye hus og alle de omkringliggende omkostninger, skal kunne leve op til værdiansættelsen ved et videresalg. Det skal kunne betale sig at rive ned og bygge op igen. Det kan du blandt andet få din byggerådgiver til at vejlede dig omkring.

Nedrivning af sommerhus

Nedrivning gælder ikke kun helårshuse, men også sommerhuse og fritidshuse. Her kan du på samme måde få del i fordelene omkring attraktive byggegrunde og allerede anlagte haver. Det er især attraktivt, når det gælder sommerhuse, fordi beliggenheden også her betyder meget. Typisk er vandkantshusene allerede taget, men ved at rive et faldefærdigt eller blot ældre hus ned kan du bygge dit drømmesommerhus på den mest optimale grund.

Ved at bygge et nyt sommerhus på grunden har du også mulighed for blandt andet bedre isolering og dermed billigere opvarmning – en essentiel del af sommerhusplanlægningen, da det både skal kunne bruges i få uger af året, men også i længere perioder henover eksempelvis efteråret.

Ligesom med helårshuse er der forskel på, hvor mange nedrivningsklare huse der findes, alt efter hvor du befinder dig i Danmark. Du kan eksempelvis finde mange sommerhuse, som er klar til nedrivning i Østjylland (se den nedenstående oversigt).

Sommerhuse klar til nedrivning i forhold til landsdel:

Læs mere om, hvor du finder sommerhuse, der er klar til nedrivning her.

Hav styr på lokalplanen, når du vælger byggegrund

Uanset om du er på udkig efter en sommerhusgrund eller byggegrund til helårsgrund, skal du undersøge lokalplanen inden. Når det gælder nedrivning, er det især byggegrunden, der ligger til grund for valget, da huset jo alligevel kan skræddersyes efter dine behov. Derfor kan man hurtigt blive revet med, når man ser en attraktiv byggegrund.

Men i sådanne situationer gælder det om at undersøge al viden om grunden inden køb. Dine byggeplaner skal være i overensstemmelse med områdets lokalplan. En lokalplan foreskriver, hvad det pågældende område og bygninger må benyttes til. Derudover kan der også være bestemt, hvordan du må bygge, og om visse bygninger skal bevares – og det gælder både helårs- og sommerhuse.

Krav fra lokalplanen kan blandt andet indbefatte:

  • Eventuelle krav eller forbud mod sommerhuse i flere plan
  • Afstandskrav til strand eller vej, som skal overholdes i forbindelse med byggeriet
  • Krav omkring terrænet – fx at du ikke må ændre på terrænet, når du bygger nyt.

Overholder du ikke lokalplanens krav, kan du risikere enten at skulle bygge om, så kravene bliver nået, eller helt at rive byggeriet ned igen. Derfor er det altafgørende, at den konkrete lokalplan gennemses, før byggeriet startes. Lokalplanen kan findes hos den enkelte kommune.

Glem ikke jordbundsundersøgelsen

Ligesom med hvilken som helst byggegrund gælder det om at undersøge jorden godt og grundigt inden køb. Det kan gøres med en jordbundsundersøgelse, der typisk koster mellem 8.000 og 10.000 kroner. En jordbundsundersøgelse kan være med til at sikre, at fundamentet for dit nye hus er i orden. Selvom der allerede står et hus på grunden, kan der godt gemme sig ubehagelige overraskelser, og det er derfor mindst lige så vigtigt med en undersøgelse her som på en tom byggegrund.

Udnyt grunden bedre

Ved at bygge nyt på en byggegrund, hvor et allerede eksisterende hus står, kan du gentænke det nye hus’ placering på grunden. Det giver dig mulighed for at udnytte grunden til fulde ved måske at lave huset større eller for at skabe nye områder i haven eller omkring terrassen.

Med den nye plantegning kan du derfor tilpasse huset præcis til grunden samtidig med at have muligheden for at ramme en planløsning, der matcher din families behov, ønsker og krav.

Regler for nedrivning af hus

Inden du beslutter dig for at rive dit eksisterende hus ned eller købe en grund med et ældre hus, er første skridt at undersøge, om det overhovedet er tilladt at rive ned. Der kan være enkelte områder, hvor nedrivning og opbygning af noget nyt er forbudt. Andre steder kan der være visse regler omkring nedrivningen. Derfor er det oplagt at undersøge dette grundigt, inden du beslutter dig for at rive huset ned.

Du skal i langt de fleste tilfælde have en tilladelse fra kommunen, før nedrivningen påbegyndes. Ansøgningen til nedrivningen skal blandt andet indeholde oplysninger omkring matrikelbetegnelse, højde, grundflade og adresse. Således kan kommunen tage stilling til, om der skal særlige forholdsregler til, herunder i forbindelse med eksempelvis bygningens placering eller bygningens vandinstallationer. Ansøgningen til nedrivning af bygning skal ske gennem Byg & Miljø.

Du behøver typisk ikke tilladelse til nedrivning af mindre bebyggelse såsom:

  • Haveskur
  • Carport og fritstående garage
  • Overdækket terrasse
  • Eller lignende.

Du skal også være opmærksom på, om huset er bevaringsværdigt eller fredet. Det gælder typisk kun meget ældre huse og er yderst sjældent. Find det i den førnævnte lokalplan.

Sidst, men ikke mindst, er nedrivning af asbest en vigtig faktor i forbindelse med reglerne. Det skal håndteres og deponeres efter helt særlige regler, fordi det er et farligt byggemateriale. Det skal du derfor være ekstra opmærksom på. Hvis du har et byggefirma til at stå for nedrivningen, vil de dog også være opmærksomme på dette.

Hvem skal du have med på råd til nedrivning?

Du kan i princippet selv stå for nedrivningen, men det kræver autoriserede fagfolk, når det gælder arbejde med varme, vand og elektricitet, hvilket i langt de fleste tilfælde er en del af huset, der skal nedrives. Vi vil dog anbefale at have professionelle øjne på projektet, når du skal rive ned og bygge nyt, så resultatet bliver bedst muligt, og du undgår at misse regler og krav til nedrivningen.

Samtidig er nedrivning af bygning en fysisk krævende og tidskrævende opgave, som kræver den rette viden. Langt de fleste byggefirmaer kan være med på råd, når det gælder riv-ned-og-byg-nyt-projekter. De kan derudover være behjælpelige med koordineringsarbejdet, der kommer i forlængelse af nedrivningen og klargøringen af grunden.

Foruden byggefirmaet kan det i nogle tilfælde være en god idé at samarbejde med en byggerådgiver, som er uafhængig af byggefirmaet. På den måde får du en part, der kan se på projektet med udenforstående øjne.

I planlægningsfasen kan der være mange overvejelser og udfordringer, som du skal være opmærksom på, og her kan rådgiveren komme med den rette vejledning. Det gælder også den allerførste fase af projektet, som omhandler, om det overhovedet er en god idé at rive ned og bygge nyt på netop det sted, du har fundet, og om økonomien rækker. Byggerådgiveren kan også vejlede omkring den førnævnte lokalplan.

Sæt gang i nedrivningen

Med ovenstående informationer og gode råd håber vi, at du har fået mere inspiration til dit nedrivningsprojekt. For at gøre det nemt for dig har vi rundt på siderne her samlet flere artikler om nedrivning, så du kan forberede dig bedst muligt og guide dig gennem processen.

Når nedrivningen er et overstået kapitel, kan du også besøge vores artikler om nybyggeri af helårshuse, så du er parat til selve byggeriet og alt, hvad det indebærer.

Held og lykke med projektet!

Nyeste artikler