Afleveringsforretningen mellem bygherren og byggefirmaet

Når kontrakten i forbindelse med et byggeri skal udføres, vil det være en del af aftalen, at byggeriet skal gennemgås for fejl og mangler efter en periode på henholdsvis 1 og 5 år efter at byggeriet er meldt klar til indflytning og overleveret til bygherren. Disse foranstaltninger kaldes typisk for 1-års og 5-års gennemgang eller 1-års og 5-års eftersyn.

Det vil naturligvis foregå i den ny- eller ombyggede bygning. Her vil bygherren også selv skulle deltage. Foruden bygherre vil én ansvarshavende fra byggefirmaet være til stede. Mange bygherrer vælger desuden at invitere en fagmand som f.eks. en byggerådgiver eller den uafhængige tilsynsførende, der løbende har ført tilsyn med byggeriet.

Det er ikke uhørt, at byggefirmaet ikke vil udbedre alle mangler, når byggeriet overleveres. Ofte vil der være en mindre mangelliste, der efterfølgende skal udbedres, men nogle byggefirmaer vil måske forsøge at udskyde nogle udbedringer til 1-års gennemgangen. Du bør som bygherre dog altid insistere på, at byggefirmaet sørger for at udbedre så mange mangler som muligt. Der kan dog findes nogle mangler, hvor det er normalt at vente med udbedring, til huset er i brug.

Hvilke mangler kan udskydes til 1-års gennemgang?

En 1-års og 5-års gennemgang har til formål, at finde konstruktionsmæssige fejl, der om ikke var til stede under afleveringsforretningen, og følger typisk reglerne specificeret i AB Forbruger eller AB 92.

Som nævnt kan der være enkelte mangler fra afleveringsforretningen, der bliver udskudt til 1-års gennemgangen. Det gælder eksempelvis svindrevner, der opstår ved overgangen mellem lofter og vægge. Årsagen til, at disse mangler bliver udskudt, er, at de formentligt vil dukke op igen inden 1-års gennemgangen, hvis de udbedres lige efter overleveringen.

Det er normalt, at nybyggede huse har en del byggefugt, som skal have tid til at tørre ud, så konstruktionerne har mulighed for at sætte sig. Derfor kan der opstå svindrevner i løbet af det første år. Der er ingen grund til at frygte disse revner. De har ingen betydning for dit byggeri, men skal selvfølgelig udbedres for syns skyld.

Det kan også være en fordel at undlade at udbedre farveforskelle på udvendigt murværk umiddelbart efter afleveringen af byggeriet, og i stedet vente med at udbedre manglerne til 1-års gennemgangen. Også her skyldes det tørretiden, da murværk kan være lang tid om at udtørre tilstrækkeligt og dermed opnå den endelige farve.

Når du får overdraget dit hus, er det dog en fordel at nedfælde alle aftaler om eventuelle udskydelser af mangeludbedringen. Disse aftaler skal underskrives af alle parter. Det kan blandt andet gøres i afleveringsdokumentet, uanset om der er tale om 1-års eller 5-års dokumentet.

Valg af aftalegrundlag 

Når der er tale om nybyggeri kan bygherren og byggefirmaet benytte sig af følgende aftalesæt:

AB18

Gælder som almindelige betingelser for arbejde og leverance inden for bygge- og anlægsvirksomheder af 2018.

ABT18

Gælder som almindelige betingelser for totalentrepriser, hvor hovedentreprenøren desuden har en arkitekt og ingeniør tilknyttet projektet.

AB-FORBRUGER

Denne aftale dækker over almindelige betingelser for aftaler om byggearbejde for forbrugere.

Anvendes AB-Forbruger er det vigtigt at bemærke, at der her ikke er en 5 årsgennemgang. I stedet gælder der en reklamationsret på 10 år. Det vil sige, at entreprenøren er ansvarlig for mangler og fejl i 10 år efter arbejdets aflevering.

Det er en god ide, at du som byggeherre sørger for at indkalde byggefirmaet. Blot for en sikkerheds skyld. 1-års gennemgangen skal foretages senest ét år efter huset er blevet afleveret af entreprenøren. Selve indkaldelsen skal være skriftligt og skal ske med minimum 10 og højst 60 arbejdsdages varsel. Er der tale om fagentrepriser under AB92/AB18, skal der dog varsles mindst 15 arbejdsdage i forvejen.

Ved 5-års gennemgangen gælder de samme tidsrammer for varsling som ved 1-års gennemgangen. Derudover gør det sig gældende, at selve gennemgangen skal være foretaget senest 30 dage før udløbet af perioden på 5 år, der tæller fra afleveringsdagen til bygherren.

Flot villa med hvide mure, grå tag og solceller

Hvordan foregår en 1-års eller 5-års gennemgang af et nybyggeri?

Som udgangspunkt vil de fleste bygherrer allerede inden gennemgangen have fundet frem til og noteret de mangler, som de måtte være stødt på. Under selve gennemgangen gennemgås byggeriet fra ende til anden. Ved gennemgangen vil man notere de fejl og mangler, som bygherre og byggefirmaet er enige om, er synlige i byggeriet. Alle disse notater nedfældes i et dokument, der kaldes for en eftersynsprotokol. Det er det juridiske aftalegrundlag, der efter gennemgangen skal underskrives af bygherre og byggefirmaets repræsentant.

Alle mangler og påtaler – eller uenigheder om, hvorvidt en mangel er en mangel – bør nedfældes i dokumentet, så det kan blive registreret og ført til protokols. Det bør desuden også fremgå af protokollen, hvis byggefirmaet afviser en given mangel.

Eksempler på typiske aftaler i en eftersynsprotokol indbefatter blandt andet:

  • Økonomiske aftaler. Måske er manglerne så væsentlige, at beløb tilbageholdes, til udbedringen er foretaget.
  • Praktiske forhold. Eksempelvis om der må udleveres nøgle til håndværkere, adgang til huset på bestemte tidspunkter.
  • Generelle aftaler. Eksempelvis hvornår manglerne senest skal være udbedret
  • Eventuelle observationspunkter, der kan benyttes til 5-års gennemgangen.

I standardaftalerne AB 18, ABT 18 samt AB-Forbruger finder du desuden beskrivelser, der kan hjælpe dig, hvis entreprenøren ikke overholder aftaler som f.eks. udbedring af mangler inden for tidsfristen. Her kan du læse mere om, hvilke sanktionsmuligheder du i så fald kan ty til.

Du har som privat bygherre 5 års reklamationsret hos entreprenøren, hvis AB92/AB18 ligger til grundlag for aftalen. Reklamationsretten er på 10 år, hvis det er Forbruger-AB, der er anvendt. Det er til enhver tid bygherrens pligt at gøre entreprenøren opmærksom på eventuelle mangler, og det skal altid ske inden for rimelig tid, så skaden ikke forværres. Dette gør sig gældende, uanset om skaden/manglen opdages inden for 1-års gennemgangen, i perioden mellem de 2 gennemgange eller i løbet af de 10 år med reklamationsret, hvis der er tale om AB-forbruger.

Læs de mest populære artikler i vores årsmagasin

Bestil på print

249,00 kr. (ekskl. levering)

Min side

Durian Media og Kommunikation
Dalgas Avenue 40
8000 Aarhus C