Byggeskadeforsikring – hvad er det?

Denne forsikring er gældende i 10 år og dækker dig imod omfattende byggeskader; som f.eks. manglende fundering eller utæt tag. 1 april 2008 blev det gjort obligatorisk, at professionelle bygherrer skulle tegne den, når de opfører private bygninger egnet til helårsbeboelse.

Forstå termerne

  • Professionel bygherre – også bare kaldet bygherre. Det omfatter den person eller det firma, som udfører renoveringen. Det vil sige, at det er personen eller firmaet, der er ansvarlig for byggeprocessen – og dermed har faglig erfaring indenfor byggeri.

  • Forestå opførsel af byggeri – dette er lig med at være ansvarlig for byggeriet.

  • Forbrugeren – er personen, som renoveringen udføres for. Denne forventes ikke at have viden om byggeri.

Hvorfor tegnes der en byggeskadeforsikring?

Man har gjort forsikringsordningen obligatorisk, for at kunne nedbringe omfanget af byggeskader. Men også for at beskytte forbrugeren mod de omkostninger og problemstillinger, der kan være forbundet med at udbedre en byggeskade.

Ejeren (eller lejeren) af en privat bolig har stor fordel i, at der tegnes en byggeskadeforsikring. Forsikringen løber i 10 år, og det er den professionelle bygherrer, der tegner/betaler den. Det kan være en hovedentreprenør (hvor denne er ansvarlig for hele renoveringen) eller en totalentreprenør (f.eks. et typehusfirma).

Forsikringen dækker omfattende byggeskader. Det er skader, der opstår på bygningen, som har konsekvens for bygningens levetid og brugen af bygningen. F.eks. skimmelsvamp på mere end 400cm2, et utæt tag eller sætningsskader. Byggeskadeforsikringen dækker også, hvis der er en sandsynlig risiko for byggeskade.

Som en del af byggeskadeforsikringen er der obligatoriske eftersyn af bygningen. Disse sker efter henholdsvis 1 år og efter 5 år, fra forsikringen trådte i kraft. Eftersynene involverer en grundig gennemgang af bygningen, hvor både ejer, bygherrer og en uvildig byggesagkyndig er til stede. Det vil være forsikringsselskabet, der minder om, hvornår det er tid til eftersyn.

 

Hvornår tegnes der en byggeskadeforsikring?

Byggeskadeforsikringen er obligatorisk ved enhver form for nybyg, der på lovlig vis kan bruges til helårsbeboelse. Det vil derfor også gælde ejendomme, hvor formålet med er udlejning. Du er dækket af byggeskadeforsikringen, hvis du investerer i:

  • En ny ejerlejlighed
  • Et nybygget parcel-/typehus
  • Et nyt rækkehus
  • Den ene del af et nyt dobbelthus

Andre boligformer som timesharelejligheder til ferie, fritidshuse osv., der ikke på lovlig vis kan benyttes til helårsbolig, vil ikke være dækket af en byggeskadeforsikring.

Situationer hvor byggeskadeforsikringen skal tegnes (og hvem der skal tegne den)

  • Når du laver en aftale med et typehusfirma omkring opførsel af en ny bolig, vil firmaet være ansvarligt for at oprette byggeskadeforsikringen. Dette firma forstås nemlig som værende den professionelle bygherre. Fordi de varetager selve processen med renoveringen og ligeledes står for at lave aftaler med forskellige håndværkere og entreprenører, der skal udføre byggeopgaverne.
  • Hvis du i stedet hyrer en totalentreprenør til både at varetage opførelsen og projektering af renoveringen, vil denne være ansvarlig for at oprette byggeskadeforsikringen. Da der er tale om en totalentreprise, dvs. ansvar for hele renoveringsprocessen.
  • Hyrer du eller din byggerådgiver en arkitekt, der skal tegne og projektere renoveringen, og derefter selv indgår aftale med en entreprenør, der forestår opførslen af byggeriet, så er der tale om hovedentreprise. Her vil entreprenøren skulle tegne byggeskadeforsikringen.

Hvis jeg selv er bygherre?

Står du selv for hele renoveringen, skal du ikke tegne en byggeskadeforsikring. Det vil være, hvis din rådgiver eller du selv f.eks. hyrer en arkitekt, der står for at tegne og projektere, men efterfølgende selv hyrer forskellige typer håndværker. Dette kaldes for en fagentreprise.

Hvad med byggetilladelse og ibrugtagningstilladelse?

Der er følgende trin i forbindelse med byggeskadeforsikring og ibrugtagningstilladelse samt byggetilladelse.

 1) Indsendelse af ansøgning om byggetilladelse og dokumentation

Forelægger der pligt til at oprette en byggeskadeforsikring, så skal dokumentationen på denne, altså forsikringstilbuddet, også indsendes til kommunen. Det vil være i følge med byggetilladelsesansøgningen. Hvis denne dokumentation ikke er sendt med, har kommunen pligt til at gøre den professionelle bygherre, eller anden person der står for byggeriet, opmærksom på pligten til at tegne forsikringen.

Hvis det drejer sig om et tilfælde, hvor der ikke er pligt til at antage forsikringen, vil kommunen bede om dokumentation, der angiver den ansvarlige for byggeriets opførelse. På den måde kan de vurdere, om den professionelle bygherre har forsikringspligt eller ej. Er det ikke dokumenteret, at der er tegnet en byggeskadeforsikring, kan kommunen nægte at give tilladelse til ibrugtagning.

Hvis den rette dokumentation er sendt ind, vil kommunen registrere forsikringsselskabets navn i BBR (Bygnings- og Boligregistret).

2) Ansøgning om ibrugtagningstilladelse og dokumentation

Når der ansøges om ibrugtagningstilladelse eller ved færdigmelding af en renovering, skal kommunen undersøge, om der foreligger dokumentation for, at forsikringen både er oprettet og betalt for. Hvis der mangler dokumentation, er det muligt for kommunen at afvise ansøgningen om ibrugtagningstilladelse.

Er dokumentationen i orden, registrerer kommunen datoen for forsikringens ikrafttrædelse på BBR.

3) Hvis reglerne overtrædes

Bygherre kan dømmes til at betale bøder, hvis denne ikke følger reglerne for byggeskadeforsikring. Det vil være kommunen, der udsteder tvangsbøder til bygherre, hvis byggeriet enten er helt eller delvis taget i brug og byggeriet ikke er forsikret, eller før dokumentation i forhold til færdigmelding er indsendt og godkendt.

 

Byggeskadeforsikring – hvad dækker den?

Det der er dækket af byggeskadeforsikringen, er alvorlige skader på bygningen, som er opstået i forbindelse med fejl begået under opførelsen. Det kan være:

  • Materialefejl

  • Projekteringsfejl

  • Udførelsesfejl

Man vil få dækket de udgifter, der antages som rimelige og nødvendige, for at kunne konstatere og udbedring af skaderne.

For at en byggeskade vil være dækket af forsikringen, skal den have en reel konsekvens for boligens levetid eller være med til at nedsætte brugen af boligen – f.eks. skimmelsvamp.

Eksempler på byggeskader der er dækket af forsikringen:

  • En sætningsskade ved revne i væg eller fundament, som er opstået pga. for dårlig fundering.

  • Et udbrud af skimmelsvamp, der dækker mere end 400 kvadratcentimeter.

  • Et utæt tag eller f.eks. skæve gulve, der er forårsaget af sætningsskader.

Eksempler på ikke-dækningsberettigede byggeskader:

  • Skæve gulve eller vægge, der ikke er forårsaget af for dårlig fundering eller problemer med stabilitet i bærende konstruktioner.

  • Enhver form for skader forårsaget pga. slid eller alder.

  • Gulve der knirker pga. forkert fastgørelse til underlag.

Du kan se endnu flere eksempler på, hvilke skader der er dækket i Vejledning om Byggeskadeforsikring.

 

Hvordan foregår 1- og 5-års-eftersyn?

Byggeskadeforsikringen løber i 10 år, og skal i løbet af denne periode ”eftersynes” – efter henholdsvis 1 år og efter 5 år. Det første eftersyn foretages allertidligst efter fem måneder, fra forsikringen træder i kraft. Det næste eftersyn skal tidligst ske 4 år fra ikrafttrædelsen af byggeskadeforsikringen.

Efter hvert eftersyn vil den byggesagkyndige foretage en indberetning over, hvilke skader eller svigt, der er registreret ved synet. Herefter vil forsikringsselskabet udarbejde en oversigt over, hvilke af de registrerede skaderne, der er dækket af forsikringen.

Både indberetningen fra synet og forsikringsselskabets skadeoversigt sendes til ejeren af bygningen, tegneren af forsikringen og til firmaer/personer, fra hvis udførte arbejde, der er opstået en byggeskade, som er dækningsberettiget.

 

Bygherre/totalentreprenør er gået konkurs – hvad gør jeg?

Du har forskellige muligheder, hvis bygherren/totalentreprenøren på din renovering skulle gå konkurs. Mulighederne afhænger mere præcist af, hvornår konkursen opstår.

1) Efter byggeskadeforsikring er trådt i kraft

Hvis bygherre/totalentreprenør indgiver sin konkurs, efter byggeskadeforsikringen træder i kraft (efter aflevering af byggeri), vil forsikringsselskabet stadig skulle lade forsikringen træde i kraft – også selvom det er inden præmien er betalt.

2) Før byggeskadeforsikring træder i kraft

Går bygherre konkurs før aflevering, altså inden forsikringen er trådt i kraft? I så fald vil man tage kravet om forsikring op igen. Som forbruger kan man sagtens lade byggeriet fortsætte uden at hyre en ny bygherre, og så er det faktisk ikke nødvendigt med byggeskadeforsikringen. Fortsætter man derimod med en ny professionel bygherre, er det denne, der skal tegne byggeskadeforsikring på ny.

 

I hvor lang en periode dækker byggeskadeforsikringen?

Denne type forsikring dækker i 10 år og hører til huset. Det betyder, at hvis huset bliver solgt, så følger forsikringen med over til den nye ejer. Når byggeriet afleveres til dig som forbruger, vil det altid være det tidspunkt, hvor forsikringen træder i kraft.

Byggeskader kan anmeldes i hele forsikringens gældende periode. Det vil gælde skader, der opdages på ethvert tidspunkt – også uden for de obligatoriske eftersyn.

Så snart en skade opdages, skal den meldes til forsikringsselskabet. Hvis ikke dette sker, kan selskabet nægte at dække skaden. Idét skaden kan være blevet værre og have gjort skade på andre dele af bygningen.

 

Pris på byggeskadeforsikring – hvad koster den?

Selvom den professionelle bygherre skal oprette og betale forsikringen, vil du som forbruger formentlig også komme til at bidrage til den, idét prisen på forsikringspræmien ofte lægges oveni tilbuddet på din renovering. Du er dermed indirekte med til at betale for dele af eller hele forsikringspræmien.

Prisen afhænger af byggeriets størrelse og forsikringsselskabets opfattelse af entreprenørens tidligere byggerier. Siden ordningen blev obligatorisk, er det erfaret, at prisen for byggeskadeforsikringen er på:

  • 1,5% af boligens samlede pris (inkl. grund).

Koster boligen f.eks. 2,5 mio. kr., vil byggeskadeforsikringen koste ca. 40.000 kr. Denne præmie er et engangsbeløb.

I tilfælde af byggeskader vil forsikringen altid dække som den første. Det vil sige før din ejerskifte-, bolig- og husforsikring. Derfor vil du ofte kunne spare penge på de andre forsikringer, du har på dit hus, da byggeskadeforsikringen dækker først.

Vælger du at investere i et helt nyt typehus, der har en byggeskadeforsikring? Så kan du faktisk tage en snak med dit forsikringsselskab omkring en lavere præmie på din husforsikring. Det vil du typisk kunne få, da byggeskadeforsikringen dækker de skader, som din egen husforsikring normalt ville have dækket.

Der gælder det samme, hvis du vælger at oprette en ejerskifteforsikring ved salg af huset. I de 10 år byggeskadeforsikringen løber, vil den gå ind og dække før ejerskifteforsikringen.

Hvis du vil have udspecificeret, hvilke af dine forsikringer på huset der dækker hvilke skader og hvornår, kan du kontakte dit eget forsikringsselskab.

 

Fordele ved en byggeskadeforsikring

Der findes ofte mange fejl og mangler på nyopførte huse. Førhen, hvor byggeskadeforsikringen ikke var obligatorisk, var det svært at klage og få dækket udgifter til udbedring af skaderne i et nybyggeri. Med i dags obligatoriske byggeskadeforsikring har du derfor langt større sikkerhed og tryghed, når du bygger nyt eller køber et nybyggeri.

Med i byggeskadeforsikringen får du hele to eftersyn, efter 1 år og efter 5 år, hvor en fagmand (f.eks. byggesagkyndig) udefra gennemgår huset grundigt. På den måde bliver skaderne opdaget, og du undgår med forsikringen at befinde dig i en situation, hvor bygherre ikke vil dække skaden eller er gået konkurs.  

Når du vil have dækket skadesudgifter, der er dækket under byggeskadeforsikringen, kan du enten gå til dit forsikringsselskab eller til bygherrer. Du skal som forbruger dog aldrig selv rejse en sag pga. skader overfor typehusfirmaet eller bygherrer, hvis de er uenige i skaderne. Forsikringsselskabet vil altid være ansvarlige for at rejse et erstatningskrav mod dem eller kræve, at skaderne udbedres.

Skulle forsikringsselskabet derimod afvise en skade, som du mener er dækningsberettiget? I så fald kan du vælge at indsende en klage til Ankenævnet for Forsikring. I dette ankenævn behandles der sager fra private kunder, som klager over afgørelser fra deres forsikringsselskaber.