Tilbygning – din guide til alt, du skal vide

Skal du have bygget en tilbygning i den nærmeste fremtid? Det kan være alt fra tilbygning til huset, en tilbygning i træ, tilbygning til sommerhus eller udestue-tilbygning.

En tilbygning kan give dig flere kvadratmeter til rådighed og mulighed for at styrke husets værdi i salgsøjemed fremadrettet. Det kræver dog en gennemregnet og detaljeret byggeproces med nøje udtænkte detaljer.

Du vil i de forskellige underkategorier her på siden finde adskillige indlæg, hvor vi guider, rådgiver og inspirerer dig i alle aspekter af en tilbygning.

Første skridt: Planlægning af tilbygning

Der kan være flere grunde til ønsket om en tilbygning, hvad enten det drejer sig om, at tilføre flere kvadratmeter til huset eller at styrke husets salgsværdi. Ofte vil det være en kombination af begge.

Uanset grunden, er den vigtigste fase i et tilbygningsprojekt selve planlægningsfasen. Det er her, at du får overblik og styr på dele som:

• de økonomiske budgetter, der bl.a dækker entreprisesum til byggefirma, byggematerialer, forsikringer, haveanlæg og nyt inventar
• design og arkitektur af din nye tilbygning
• byggetilladelse fra kommunen
• indhentning af tilbud fra specifikke byggefirmaer
• tidsplanen for selve byggeriet og håndværkernes arbejde.

Hvornår skal du ansøge om en byggetilladelse ved en tilbygning?

Der er nogle klare regler for hvornår det er nødvendigt at ansøge om en byggetilladelse ved en tilbygning til huset. Som udgangspunkt skal der søges om byggetilladelse, hvis tilbygningen:

• er til en bolig, der er fredet eller bevaringsværdig
• er begrænset af særlige bestemmelser i lokalplaner eller servitutter
• er underlagt særlige bestemmelser i grundejerforeningen
• udvider beboelsesarealet og parcelgrundens bebyggelsesprocent.

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt du skal ansøge om byggetilladelse, bør du altid kontakte din kommune.

De 3 typer af tilbygninger

En tilbygning kan have forskellige formål og funktioner, som du skal tage stilling til. Typisk kan byggeprojektet inddeles i tre hovedgrupper:

Den traditionelle tilbygning: Bebyggelse af et anneks i enten et eller to planer med et stort køkkenalrum og ekstra værelse på første sal.

Den sikre tilbygning: Minder meget om den traditionelle tilbygning, men hvor man bygger ud fra husets oprindelige stil og materialevalg.

Den vovede tilbygning: Man lader en arkitekt komme med et forslag, der ændrer hele hjemmets udtryk.

Under de tre typer af tilbygninger er det vigtigt at blive afstemt om hverdagens krav til tilbygningens form og funktion, så tilbygningen udløser alle de potentielle fordele, som de ekstra  ekstra kvadratmeter giver. Tilbygninger kan være projekter som:

• tilbygning til sommerhus, parcelhus eller rækkehus
• ekstra etage ved løft af tagkonstruktion
• tilbygning af glasbygning, enten som udestue eller orangeri-tilbygning.
• etablering af altan og terrasse
• etablering af garage-tilbygning.

En arkitekttegnet tilbygning

Det kan være en fordel at have en arkitekt med på sidelinjen, når du igangsætter en tilbygning. Arkitekten kan vejlede dig, så tilbygningen passer til det eksisterende hus’ stil og udtryk, og udnytter de ekstra kvadratmeter, så det passer til dine behov, men også har videresalg for øje. Dermed kan du opnå en forøgelse af både værdi og attraktivitet på boligmarkedet.

Arkitekter kan desuden være behjælpelige med at få en byggetilladelse, hvor de udarbejder det samlede materiale, der skal indsendes til kommunes godkendelse.

Hvad koster en tilbygning?

Det er svært at svare præcist på det spørgsmål, da det selvfølgelig varierer fra projekt til projekt. Tilbygningsprisen afhænger af, hvilken slags tilbygning, der er tale om. Overordnet set har antallet af kvadratmeter, arkitektur og og materialevalg en afgørende betydning på prisen. Tilbygningens pris varierer også efter dit valg af byggefirmaer, arkitekt og eventuel byggetilsyn eller byggerådgivning.  

En god tommelfingerregel er, at jo mindre din tilbygning er, jo højere bliver prisen per kvadratmeter. Det skyldes, at en stor eller lille tilbygning har de samme startomkostninger til udgravning, sokkel og specialløsninger, når en eksisterende bolig skal tilføjes en tilbygning. Din tilbygningspris vil ofte ligge et sted mellem 12.000 kr. og 15.000 kr. pr. m², når der eksempelvis er tale om en stue eller et værelse. Men det er vigtigt, at være opmærksom på, at renovering af køkken og bad er dyrere poster, da der skal trækkes flere elinstallationer, opsættes nye fliser, sanitet samt monteres køkkenelementer og hårde hvidevarer. Typisk vil denne pris være næsten dobbelt så dyr som den gennemsnitlige kvadratmeterpris til en stue eller et værelse – det vil sige omkring 20-25.000 pr. m2

Hvor i landet du bor, har også en indflydelse på prisen. Prisen vil være højere i hovedstadsområdet sammenlignet med f.eks Vestjylland vil ofte være 10-20% højere. Det er alle faktorer, du skal have med i dine beregninger.

En tilbygning kan være en god investering

Udover at tilbygningen giver dig mere plads i hverdagen, kan der også være økonomiske gevinster ved en tilbygning på den lange bane. Du kan blandt andet øge din boligværdi, hvis du træffer de rette valg i byggeriet af din tilbygning, herunder valget af eksempelvis materialer.

Værdien af en tilbygning afhænger også af, hvilken type rum du tilføjer tilbygningen. Er der tale om et meget lille værelse, der kun kan bruges til hobbyrum, vil det ikke nødvendigvis øge salgsværdien mærkbart. Hvis der i stedet er tale om et ekstra badeværelse, flere værelser, eller nyt køkkenalrum, vil det være mere attraktivt for nye købere og give en højere belåningsværdi.

Tilbygning i træ, mursten eller glas – hvad skal du vælge?

Materialevalget har en stor indflydelse på omkostningerne forbundet med dit byggeprojekt, men det har samtidig også en betydning for det arkitektoniske udtryk af din tilbygning. Din tilbygning kan bestå af flere forskellige typer af byggematerialer, der hver især giver et unikt udtryk til din tilbygning:

• Mursten, som er det mest typisk anvendte materialevalg ved helårshuse. Det skaber ofte en god sammenhæng til det resterendes hus’ udtryk, men det er vigtigt, at ramme den samme tone og struktur i murstenen.
• Træværk, der skaber en eksklusiv kontrast til murstenen.
• Eternit, der har det samme lette udtryk som træ, men er vedligeholdelsesfrit
• Glas, som giver både hjemmet og den nye tilbygning mere dagslys i form af glaspartier eller ovenlysvinduer.

Hvis du udelukkende ønsker at få mere indfaldslys i dit hjem, skal du vælge en tilbygning i glas eller en tilbygning med ovenlysvinduer, da der kommer tre gange så meget dagslys fra oven end fra siden siden.

Du kan få mere tilbygnings-inspiration til din tilbygning i træ her.

Er en udestue det samme som en tilbygning?

Man adskiller typisk udenstuen og tilbygningen ved at se på boligarealet. Ved en udestue er der er en ydervæg og yderdør mellem udestuen og den opvarmede del af boligen. Hvis der bliver åbnet op mellem udestuen og den resterende bolig, eller hvis der etableres mulighed for opvarmning af udestuen, er det i stedet en tilbygning, der tæller med i boligens areal (BBR).

Både en udestue og en tilbygning kræver ansøgning om byggetilladelse. Hvis du skal sammenligne de to typer, er en almindelig tilbygning typisk mere kompleks, da du skal have styr på isolering og indeklima. Dette kræver flere professionelle byggekompetencer, hvor du skal følge byggeregler for tilbygninger nøje.

Husk eftersyn og gennemgang af din tilbygning

Vidste du, at du har mulighed for at gennemgå din tilbygning med de relevante entreprenører, når den runder et år? Det sikrer, at eventuelle fejl og mangler ved byggeriet bliver udbedret. Det er dit ansvar som bygherre at indkalde til disse eftersyn, og at det hele sker i henhold til reglerne.

Energistyrelsen har udviklet et eftersynsskema, som består af et A + B-eftersyn, hvor du systematisk gennemgår din tilbygning. A-eftersynet omfatter alle de synlige bygningsdele, mens B-eftersynet omfatter de ikke-synlige bygningsdele.

De 14 bygningsemner, der efterses, er:

1. byggegrube, fundamenter og kælder
2. bygningsdele vedrørende bærende og stabiliserende konstruktioner
3. bygningsdele vedrørende ydervægge
4. bygningsdele vedrørende tage
5. bygningsdele i og omkring vådrum
6. anlæg vedrørende afløb i jord og bygninger
7. anlæg vedrørende vand, varme og ventilation
8. bygningsdele af beton i udsat miljø
9. bygningsdele i øvrigt
10. særlige funktionelle forhold – indikatorer vedrørende brandsikring
11. særlige funktionelle forhold – indikatorer vedrørende lydforhold
12. særlige funktionelle forhold – indikatorer vedrørende energi
13. særlige funktionelle forhold – indikatorer på skimmelsvamp i bygning.

Få styr på regler og love til din tilbygning

Bygningsreglementet på tilbygninger opdateres løbende. Du kan læse mere om de nye bygningsregler for tilbygninger her. Det er vigtigt, at disse retningslinjer overholdes for at tilbygningen kan godkendes.

Du skal blandt andet have disse regler for øje:

• Krav om isolering

Ved en tilbygning er der krav om isolering til både ydervægge, gulv og tag. Det betyder helt konkret, at der skal være 100 mm ekstra isoleringsmateriale i alle de ovenstående elementer. Derudover er der stigende krav til energioptimerede vinduer. Det øger prisen for vinduespartierne, men på den lange bane tjener denne investering sig selv hjem igennem en noget lavere varmeregning.

• Bebyggelsesprocenten

Hvis din tilbygning ligger i et område med parcelhuse, er bebyggelsesprocenten typisk på 30 %. For at udregne bebyggelsesprocenten til lige netop din tilbygning, skal du blot tage det samlede etageareal og gange det med 100. Herefter dividerer du tallet med arealet af grunden.

• Etager og højder (gælder især tilbygning til sommerhuse)

Hvis der etableres en overetage som tilbygning, der flere ting, som du skal være opmærksom på. Det gælder især tilbygning til sommerhus. Typisk må du ikke bygge en overetage på dit sommerhus. Samtidig er der krav om, at dit sommerhus maks. må være fem meter højt.

• Afstand til skel

Inden du påbegynder byggeriet, skal du også sørge for at have styr på skellet mellem din og naboens grund. Du kan risikere at skulle rive tilbygningen ned igen, hvis reglerne om skel ikke overholdes. En regel lyder eksempelvis således: Du må gerne bygge din tilbygning tættere på skel end 2,5 meter, hvis tilbygningen maks. er 2,5 meter højt, og hvis byggeriet ikke har vinduer og døre mod naboskellet. Det første skridt kan derfor være at få målt, hvor skellet går. Det kan gøres med en landinspektør, der også kan tydeliggøre de servitutter og regler, som du skal overholde.

• Krav fra lokalplaner

Alle kommuner har en lokalplan, der stiller krav til dit byggeri. Lokalplanen opstiller nogle helt specifikke regler gældende placering, brug af materialer, byggetekniske løsninger osv. Typisk vil lokalplanen derfor have strengere krav end bygningsreglementet. Sørg derfor for at finde din lokalplan på din kommunes hjemmeside, inden byggeriet går i gang.

• Krav fra Planloven

Foruden kravene fra lokalplanerne skal din tilbygning også være i overensstemmelse med Planloven, så den matcher områdets udvikling og samfundets interesser i forhold til natur og miljø.

• Regler om støj ved tilbygninger

Som ved alt andet byggeri, er der også regler om støjniveau ved tilbygninger, som varierer fra kommune til kommune. Du kan typisk finde reglerne på den enkelte kommunes hjemmeside.

Sørg for at have alle de ovenstående regler med i din planlægning.

Materialevalget spiller en stor rolle for din tilbygning

Hvis du søger inspiration til materialevalget til din tilbygning, kan du blive inspireret i vores store designguide her på siden. Vi præsenterer her de nyeste trends på markedet, som kan guide dig i din designproces – både ude og inde.

Vi håber, at denne artikel har givet dig mod og inspiration til dit tilbygningsprojekt, og at du her på siden kan finde den information, som du har behov for, hvor end du befinder dig i din byggeproces. Held og lykke med projektet!