Riv ned og byg sommerhus

Spillereglerne fra boligmarkedet gælder også på markedet for fritidshuse. Det er især den attraktive beliggende, der efterspørges. Vil du gøre en god handel, er det derfor beliggenhed, der skal være dit omdrejningspunkt. Søg efter en sommerhusgrund, der er beliggende helt ideelt – og se så blot bort fra, at der måske allerede er opført et mindre kønt sommerhus på grunden. Du bør i stedet forestille dig, hvordan grunden kunne se ud med et nyt og moderne sommerhus, helt efter dine ønsker. Du vinder meget komfort ved at udskifte det 50 år gamle sommerhus med et nybygget. Det giver dig bedre isolering og billigere opvarmning, hvilket muliggør, at sommerhuset kan bruges hele året – noget som det gamle sommerhus formentligt ikke egnede sig til 

Der er stadig gode chancer for at gøre et godt sommerhuskøb. Men da de danske priser på sommerhuse er steget med 13% i 2020, og der har været en årrække før dette, hvor prisstigninger har været normalen, er det dog ikke alle, der ser mulighederne for en god handel på sommerhusmarkedet. Dog er der alligevel en del argumenter for, at det er stadig er attraktivt at købe sommerhus .

Renteniveauet gør det attraktivt at bygge nyt

Renten er for tiden rekordlav, og fra 2018 blev det muligt at belåne sit sommerhus med op til 75% via realkreditlånet – tidligere var det kun muligt at belåne med 60%. Disse to ting betyder, at det er blevet billigere at finansiere et sommerhuskøb og mere økonomisk fornuftigt at rive det gamle ned for netop at opføre et nyt sommerhus på grunden

Hvor finder du sommerhuse klar til nedrivning?  

Det er selvfølgelig lettere, at finde egnede sommerhuse til nedrivning på de mindre attraktive grunde. Dog vil en dyrere beliggenhed i højere grad retfærdiggøre din nedrivning. Så jo mere attraktiv en grund du køber, jo mere potentiale er der i, at rive det eksisterende sommerhus ned og bygge nyt. 

(Kilde: boligsiden.dk, Børsen fra februar 2021)

Læs også: Nedrivning sommerhus

Lokalplanen sætter rammerne for dit nybyggeri

Har du store drømme for dit nybyggede sommerhus? Så er det vigtigt at undersøge, hvor vidt disse planer er i overensstemmelse med områdets lokalplan. En lokalplan foreskriver, hvad det pågældende område og dets bygninger, kan benyttes til. Derudover kan der også være bestemt hvordan, der må bygges og om visse bygninger skal bevares. 

En overtrædelse af lokalplanen, i forbindelse med dit byggeri, kan betyde, at du enten skal forsøge at lovliggøre dit byggeri eller rive det ned igen. I stort set alle kommuner kan du finde en oversigt over områdets lokalplaner online. Dog er der ikke udarbejdet lokalplaner for alle steder i Danmark. Skulle du være i tvivl, vil du altid kunne kontakte teknisk forvaltning i den pågældende kommune. De kan oplyse dig om, hvorvidt sommerhuset er beliggende i et område, hvor der er en gældende lokalplan.

En lokalplans begrænsning kan f.eks være: 

• Der kan være bestemte afstandskrav til f.eks. stranden, åen eller vejen, som man skal overholde i byggeriet. Husets placering på grunden kan også være bestemt af byggelinjer.
• Et krav kan også være, at terrænet ikke må reguleres. Hvis f.eks. kommunen ønsker, at det oprindelige terræn bevares.
• Sommerhuse i flere plan kan også være forbudt at opføre ifølge nogle lokalplaner.
• Bestemte farver på hus og vinduer kan ligeledes være et krav. 

Du bør derfor være vågen, når det kommer til at områdets lokalplan. Selvom det er skønt at have drømme for dit nye sommerhus, så har lokalplanen det endelige ord. 

Oversigt: Se Danmarks bedste byggefirmaer her

Attraktiv beliggenhed bør være i fokus 

Enhver nybyggers drøm er at finde et mindre ældre fritidshus med en fantastisk beliggenhed. Typisk vil huset være forholdsvis dyr pga. beliggenhed, og det det gamle sommerhus ofte ikke nogen særlig værd. Så forhold dig til, at du har investeret i beliggenheden og ikke huset. Er tidshorisonten i investeringen langsigtet, vil der typisk også være et godt potentiale i forhold til at realisere en pæn friværdi.  

Helårsbeboelse er en mulighed, når du bygger nyt 

Krav ved helårsbeboelse i fritidshuset:

1. Sommerhuset har været dit i mindst et år
2. + 60 år og gået på pension
3. Fleksydelsesmodtager
4. Efterlønsmodtager
5. Førtidspensionist

Økonomisk set bør du undersøge, hvad der efterspørges på markedet både i forhold til indretning, komfort og størrelse. For pensionister især er det blevet meget populært at kunne bo i sommerhuset hele året. Du bør derfor overveje, om dit nyopførte sommerhus skal indrettes til helårsbrug. Måske har du ikke selv behovet nu, men måske på sigt, og under alle omstændigheder vil huset have en bred appel ved videresalg.

Et alternativ kan være, at huset allerede var lovligt at bruge til helårsbolig, da området er blevet ændret til et sommerhusområde. Derudover kan du i nogle tilfælde få dispensation fra den kommune, hvori sommerhuset er beliggende. Når du opfører et sommerhus med den ideelle størrelse til helårsbeboelse, opnår du ligeledes den fordel, at du kan leje det ud det meste af året, hvis du har lyst til det.

Når du opfører et sommerhus med tanken om, at det skal bruges hele året, vil det være økonomisk fornuftigt at få monteret en luft-til-vand varmepumpe. Denne er ikke helt billig at få sat op – priserne starter omkring 100.000 kr. Dog er fordelen, at varmepumpen er en billig kilde til opvarmning. Herefter kan et nyt sommerhus på ca. 100 m2 opvarmes for ca. 5-6000 kr. om året.

En anden ting du også skal sikre dig, er at jordbunden kan holde til opførelsen af et nyt sommerhus. Det kræver en jordbundsundersøgelse, som prismæssigt starter fra omkring 5000 kr. – dog kan prisen variere afhængig af grunden. Prisen for nedrivning ligger typisk på omkring kr. 50.000, men flere byggefirmaer tilbyder at fjerne sommerhuset gratis, hvis man vel og mærke køber det nye sommerhus hos dem. En del byggefirmaer fjerner op til 50 m2 store sommerhuse og fundament – uden ekstra regning

Der er forskel i pris på realkreditlån til fritidshuse

Du kan belåne op til 75% af sommerhusets værdi med et realkreditlån. Dog kan det godt betale sig at sammenligne tilbud fra flere realkreditinstitutter. Bidragssatsen er løbende og det er noget selskaberne udregner på forskellige måder. Der er således forskel på hvad du skal betale ved de forskellige kreditselskaber, så det er værd, at være opmærksom på. Bidragssatser kan handles ligesom alt andet.

Du skal selv lægge 25% af købsprisen til finansieringen. Dette beløb kan komme fra egen opsparing eller alternativt ved at tage belåning i en anden boligs friværdi. Hvis du har stor friværdi i hus eller en ejerlejlighed, bør du overveje om det giver mening af låne penge i denne frem for at optage et realkreditlån til at bygge dit sommerhus for. De sidste 25% kan også lånes som et ordinært boliglån – dog vil dette være en langt dyrere finansieringsmulighed sammenlignet med lånet hos realkreditselskabet.

Det er ikke svært at omsætte dyre sommerhuse

Bekymrer du dig over, om du bygger et for dyrt sommerhus, der kan være svært at sælge igen? Det behøver du ikke. En statistik fra Boligsiden kan berolige dig med, at dyre sommerhuse ofte bliver solgt hurtigst. I 2020 tog det i gennemsnit 291 dage for et sommerhus til under 1 mio. kr. at blive solgt, mens det i gennemsnit tog 203 dage for fritidsboliger med en pris på 1-2 mio. kr. Huse på 2-3 mio. kr. var altså hurtigere at omsætte med 175 dage i gennemsnit. 168 dage hed det for sommerhuse til en pris over 3 mio. kr.

Vær afklaret omkring udlejning inden du bygger

Hvis du påtænker at udleje fritidshuset er det vigtigt, at tænke i størrelse, funktionalitet og materialevalg. Ofte vil flere familier tage af sted sammen på ferie, så de huse der er indrettet til 8-12 personer er meget eftertragtede hos udlejningsbureauerne. Særligt de huse, hvor der tænkt i flere badeværelser og hobbyrum til computerspil, pool og bordtennis. Men boligen bliver selvfølgelig slidt ved udlejning. Derfor er det en god ide´, at tænke i slidstærke løsninger i fællesrummene. Overvej derfor fliser i disse områder.