Ombygning – alt, hvad du skal vide om ombygning og renovering

Hvis du er husejer, ved du, at der kommer et tidspunkt, hvor det bliver nødvendigt at renovere eller ombygge dit hus. Husets tag, tagrender, gulve m.v. udsættes for slitage og skal derfor udskiftes. Måske går du med salgstanker og vil derfor gerne forhøje boligens værdi. Eller måske har du købt et halvfjerdserhus, der kræver en totalrenovering. Det kan også være, at I står over for en familieforøgelse, som kræver et ekstra rum, og at det kan løses ved at bygge om og flytte nogle vægge.

Det kan være en stor udfordring for familien at bygge om. Der skal være styr på alt fra håndværkeraftaler til byggeteknik. Vi guider dig igennem de forskellige faser i et ombygningsprojekt og fortæller dig, hvilke vigtige overvejelser du bør gøre dig.

I det her indlæg har vi fokus på ombygning og renovering af hus, som involverer de eksisterende arealer, hvorfor boligens grundareal ikke udvides.

Få styr på alle projektfaser med omhyggelig planlægning

Det betaler sig bogstavelig talt, at du bruger den fornødne tid på at planlægge det forestående renoverings- eller ombygningsprojekt. Den første fase bør du aldrig springe let henover og tro, at det er fint, hvis du håndterer opgaverne løbende.

I løbet af en effektiv planlægning skal du blandt andet have styr på:

• økonomi: Hvad det koster at renovere/bygge om? Hvordan får du den bedste pris på ombygning? Hvordan finansierer du ombygningen af dit hus?
• tidsplan: Hvornår skal materialer købes, leveres og bruges? Hvilke håndværkeraftaler skal du indgå?
• forsikring: Hvilke har du brug for?
• eksperthjælp: Hvilken type rådgiver kan det svare sig at hyre?
• materialevalg: Hvilke materialer skal du vælge både udendørs og indendørs? Skal de være tro mod husets stil eller forny?

Disse spørgsmål og mange flere vil vi tage dig igennem herunder.

Økonomi – lav et holdbart ombygningsbudget med plads til overraskelser

Mange ser økonomien som den afgørende faktor, når de overvejer at bygge deres hus om i større eller mindre omfang.

Så hvad koster en ombygning? Prisen på at renovere eller ombygge et hus er afhængig af en lang række faktorer:

• Hvor mange kvadratmeter renoverer du?
• Er det et værelse eller et badeværelse?
• Køber du luksuriøse, bæredygtige eller budgetvenlige materialer?
• Vælger du standardløsninger eller specialdesign?
• Skal du optage et lån, eller har du sparet op?
• Hvilke tilbud får du fra håndværkere?
• Skal du have hjælp til det hele, eller kan du selv klare dele af arbejdet?

Med alle de forskellige faktorer, der påvirker prisen på en ombygning, kan det være meget svært at sige noget konkret om, hvad dit projekt vil koste. Nogle ombygningsprojekter omfatter vådrumssikring, tekniske installationer og VVS-arbejde, mens et simpelt renoveringsprojekt måske primært handler om at få malet vægge og skiftet gulv.

Ombygning af badeværelse og køkken er de dyreste projekter at vove sig ud i, mens det at slå to rum sammen er en simpel operation, hvor du formentlig kan klare en del af arbejdet selv.

Indhent flere byggetilbud

En god måde at finde en realistisk pris på, hvad en ombygning koster, er ved at indhente tilbud fra flere forskellige entreprenører på dit projekt. Vi anbefaler, at du indhenter tre tilbud, som du gennemgår nøje og sammenligner. For at finde ud af, hvilket tilbud der er bedst, skal du huske at kontrollere, om de har taget det samme med i prisen, og du bør sammenligne eventuelle forbehold, hvis der er stor forskel på prisen.

Overvej, om de har erfaring med din type ombygning, og husk, at en entreprenør ikke er en rådgiver, men kan hjælpe dig med at lave en realistisk tidsplan.

Afsæt et bufferbeløb

Du bør altid – uden undtagelse – afsætte et bufferbeløb i dit byggebudget, som kan bruges på uforudsete udgifter, for eksempel pludseligt opståede udfordringer eller eventuelle ændringer i design. En god tommelfingerregel er, at du ved nyere huse skal afsætte 10 % af byggebudgettet til ’overraskelser’, mens bufferbeløbet bør udgøre helt op til 25 %, hvis du bor i et hus af ældre dato.

Materialevalg og arkitektur

Vær forberedt på, at valg af materiale er en stor opgave, som tager længere tid, end I måske forventer. Materialevalg omfatter:

• store synlige flader som vægge, tag, lofter og gulve
• små detaljer som dørgreb og paneler
• ikkesynlige materialer som undertag, vægbeklædning og isolering.

Du skal have styr på alle materialevalg, før du eventuelt søger om byggetilladelse og indhenter tilbud fra håndværkere. Kommer du godt forberedt til en håndværker, vil du ofte få en bedre pris. Hav også in mente, at nogle håndværkere får specialpriser på indkøb af materialer, som du kan benytte dig af.

At vælge materialer til en ombygning kan nemt skille vandene. For skal jeres hus moderniseres i forbindelse med ombygning, eller skal projektet være tro mod den oprindelige arkitektur? Disse valg kan I selv træffe, eller I kan få hjælp af en arkitekt til ombygningen. En arkitekt sikrer, at materialevalgene spiller sammen, og at I får det maksimale ud af mulighederne, inden i går i gang med ombygningen.

Drømmer du om masser af inspirerende materialetrends og moderne designvalg, så tag et kig i vores nye designguide. Her har vi samlet de bedste råd og de mest populære trends inden for husdesign.

Regler og krav for ombygning og renovering, du bør kende

Det er dit ansvar som husejer at sikre, at alle forhold på din ejendom er lovlige, og at dine byggeprojekter overholder regler og krav. Det giver dig en ekstra opgave i forbindelse med renoveringer og ombygninger. Du skal nemlig sørge for, at du har indhentet de nødvendige byggetilladelser.

For at gøre det enkelt har vi valgt at dele renoveringer op i projekter, der kræver, at du søger tilladelse fra kommunen, og projekter, som du frit og ubekymret kan kaste dig ud i. De kommer her.

Renoveringer, der ikke kræver tilladelse

Ombygninger af enfamiliehuse, som sker inden for husets vægge, kan du stort set altid kaste dig frit ud i. Det vil altså sige ombygninger, der ikke tilføjer ekstra kvadratmeter til husets areal. Det kunne eksempelvis være renovering af køkken, badeværelse, børneværelser eller udskiftning af tag.

Husk, at hvis du påtænker at inddrage kælderen til beboelse eller bygge et uudnyttet loftsrum om til et for eksempel et værelse, så tæller det som en udvidelse af boligens samlede antal kvadratmeter. Du har nok regnet den ud. Det kræver tilladelse.

Renoveringer, der kræver tilladelse

Først og fremmest gælder det, at alle renoveringer, der udvider beboelsesarealet, kræver en byggetilladelse. Det gælder også, når du etablerer en altan eller udestue.  

Begynd aldrig at bygge om, før du har den endelige godkendelse af dit renoveringsprojekt fra kommunen. Du kan i mange tilfælde, for eksempel hvis dit hus ikke er fredet, selv påbegynde eventuel nedrivning. Her skal du dog sørge for at sætte dig ind i din kommunes regler for byggeaffaldshåndtering.

Du kan søge om byggetilladelse på din kommunes hjemmeside, hvor du bliver viderestillet til bygogmiljø.dk, som håndterer ansøgningsprocessen. Her bliver du ført sikkert igennem de oplysninger, der skal stå i ansøgningen om byggetilladelse. Du kan eventuelt rådføre dig med byggeteknisk afdeling i din kommune, hvis du har spørgsmål.

Når du søger om byggetilladelse til renovering skal du blandt andet have følgende klar:

• beregninger
• tegninger
• beskrivelse af den ønskede renovering.

Vær opmærksom på, at der gælder særlige regler, hvis du renoverer lejlighed, eller du bor på en fredet ejendom.

Vi har lavet en guide til reglementer, du skal være opmærksom på ved ombygning og renovering. Virker det uoverskueligt at holde styr på alle regler samtidig med økonomien og byggeprocessen? Så kan du med fordel alliere dig med forskellige faglige rådgivere.

Find de bedste håndværkere og byggerådgivere til din ombygning

Som vi nævnte i afsnittet om planlægningen af den økonomiske del i en ombygning, har det stor betydning for projektet, at du finder de absolut bedste håndværkere til den bedste pris, som har et hul i kalenderen. Hullet i kalenderen kan du ikke gøre meget ved. Her må du satse. Ved at indhente tilbud fra flere håndværkere finder du frem til dem, der har den rette erfaring, gode anbefalinger, en rimelig pris og tid til at påtage sig din ombygning.

Det gælder om at være så velforberedt som muligt, når du kontakter håndværkere. Inden du kontakter dem, er det en god idé at have styr på:

• samtlige materialevalg. Du bør overveje, om du skal have hjælp fra en arkitekt hertil.
• en grundig beskrivelse af din ombygning. Du får de mest reelle og sammenlignelige tilbud, hvis du sørger for nøje at beskrive, hvad det er, du har brug for.
• hvor meget du selv står for. Det kræver, at du har erfaringen og ekspertisen til det. Husk at være realistisk. Alt, der involverer VVS, elektriske installationer og støttekonstruktioner i huset, må kun udføres af uddannede fagfolk, men du kan evt. hjælpe med at bortskaffe byggeaffald, hvis du kender reglerne. Det kan også være, at du har mod på at påbegynde nedrivningen selv og dermed spare nogle penge.

Indgå altid skriftlige aftaler med de involverede håndværkere. Det minimerer risikoen for misforståelser mellem jer.

Byggeproces – før, under og efter

Både før, under og efter byggeriet er der nogle ting, du med fordel kan skrive dig bag øret, som kan gøre processen bedre og give dig det optimale resultat. Dem ser vi på her.

Bolig under ombygningen

Før byggeprocessen går i gang, skal du finde ud af, om det kan lade sig gøre at bo i huset, mens det bliver bygget om. Nogle gange kan det være nødvendigt, at du og familien finder et andet sted at bo, mens ombygningen er i gang. Du har flere steder mulighed for at leje en beboelsesvogn.

Kommunikér løbende med håndværkerne

Sørg for at holde kontakt til håndværkerne, mens arbejdet står på. Besøg huset jævnligt, og snak med dem om, hvordan arbejdet skrider frem. På den måde kan du tage stilling til misforståelser og problemer, før de vokser sig store og dyre.

Aflevering – få den nødvendige dokumentation

Når ombygningen er slut, skal I sørge for at få udleveret alle relevante papirer og beviser på, at arbejdet er udført korrekt. Dem kan I få brug for, hvis I skal ombygge huset på et senere tidspunkt eller sælge.

Forsikringer – hvordan er du stillet, hvis uheldet er ude?

Inden du sætter gang i ombygningen, skal du også sikre dig, at du har de nødvendige forsikringer, hvis uheldet er ude. Entreprenøren eller håndværkeren har en forsikring, der som regel dækker skader opstået i forbindelse med byggeriet.

Derudover vil det som regel være din husforsikring, der skal dække eventuelle skader, som opstår under byggeprocessen. Det kan også være nødvendigt at tegne en entreprise-/all risk-forsikring. Sidstnævnte er for dig, der vil være helt sikker på, at du ikke ender med en skade på huset, som ikke er dækket af nogle af dine forsikringer. Det kan dreje sig om alt fra hærværk, storm, vandskade og tyveri til brand og personskader.

Helt lavpraktisk anbefaler vi, at du kontakter dit forsikringsselskab og får en snak med dem om, hvad du har brug for. Du kan læse mere om forsikringer til renovering her.

Vores 5 bedste tips til en vellykket ombygning

Her på falderebet vil vi gerne dele vores bedste tips til en vellykket ombygning/renovering med dig.

1. Lad fagfolk gøre arbejdet. Involvér dig ikke i mere, end du har ekspertise og erfaring til.
2. Vær forberedt på forsinkelse og overraskelser. Det gælder især, hvis dit hus er gammelt, da der kan være uventede overraskelser under overfladen. Planlæg ud fra det.
3. Planlæg, planlæg, planlæg. Indhent tilbud, og sørg for at have et så klart overblik over processen, som det overhovedet er muligt (for eksempel økonomi, materialer, rådgivere, entreprenør m.v.).
4. Spar penge ved enten at lægge flere ombygningsprojekter sammen eller ved at sørge for, at din renovering også omfatter en investering i noget, der kan reducere jeres el- eller varmeforbrug.
5. Overvej at involvere en arkitekt, hvis I skal i gang med en større ombygning, så I kan sikre, at det nyrenoverede matcher med den ældre del af huset.

Vi slipper dig her og inviterer dig til at tage et kig på vores portal for mere nyttig viden om alt inden for husbyg, ombyg og renovering. Vi ønsker dig held og lykke med byggeriet.