Riv ned og byg nyt – det kan betale sig

I takt med at attraktive byggegrunde bliver stadigt vanskeligere at opdrive i nærheden af de større byer, er antallet af riv ned og byg nyt-projekter steget kraftigt gennem de seneste år. Denne tendens bekræftes af både større og mindre byggefirmaer. Folk er blevet varme på alternativet til nybyggerkvarteret, og vælger i stedet at rive ned og selv give sig i kast med projekt nybyg i de etablerede boligkvarterer, som ligger tæt på byernes puls og lokale attraktioner. Samtidig kan det virke mere overskueligt for mange at rive ned og bygge nyt, fremfor at påbegynde et omfattende renoveringsprojekt, hvor man i mange tilfælde er nødt til at gå på kompromis med drømme og ønsker, og hvor projektet kan gemme på skjulte overraskelser, der kan presse økonomien. Men kan det betale sig at rive ned og bygge nyt?

Nybyg i historisk kvarter

Der er selvfølgelig altid en charme ved det gamle, men mange af disse huse er måske 70-80 år gamle, og har måske levet deres tid og trænger til gennemgribende renovering. Hvis man både skal renovere køkken, badeværelse og stue samt have nyt tag og male, så får pengene hurtigt ben at gå på. Dertil kommer fortsat vedligholdelse af de gamle byggematerialer, for slet ikke at tale om prisen på de faste årlige omkostninger til varme etc. 

En anden motivation til at rive ned og bygge nyt kan være som et alternativ til en dyr tilbygning. Man er måske glad for det hus, man bor i, for naboerne og beliggenheden. Selve huset kan bare ikke længere følge med familieudvidelser og nye krav til ruminddeling. I stedet for at skulle flytte hele familien, er det måske en bedre løsning at starte projekt nybyg på sin egen grund. Det kræver så en imidlertidig bolig i ca. 8-12 måneder.

Gode råd, inden du køber hus

Der er flere faldgruber, som man skal være opmærksom på, hvis man går med drømmen om et nybyg projekt, der indebærer at rive en ældre bolig ned og bygge et drømmehus.

Først og fremmest skal man holde et skarpt øje med lokalplanen. Findes der særlige krav og begrænsninger til husets størrelse, højde, arkitektur, placering på grunden og byggematerialer. Det er derfor vigtigt i sin forberedelse at gennemgå lokalplanen punkt for punkt, også det med småt. Normalvis kan man finde den enkelte lokalplan på kommunens hjemmeside. Hvis nybyg projektet afviger i mindre grad fra bestemmelserne i lokalplanen, kan man i samarbejde med kommunen indsende tegningerne til nabohøring, og med deres accept modtage en dispensation.

De fleste byggefirmaer kan vejlede om riv ned og byg nyt-projekter og koordinere opgaven med nedrivning og klargøring af grunden. Nogle vælger at samarbejde med en byggerådgiver, uafhængig af byggefirmaet, da der er mange overvejelser og udfordringer i projektets planlægningsfase, især hvis det er første gang, man går i gang med nybyg. Rådgiveren kan vejlede, om det er en god idé at rive ned og bygge nyt på netop det sted, I har udset jer, om økonomien, og hvad der i det hele taget kan lade sig gøre i forhold til lokalplanen. 

I selve planlægningsfasen er det en god idé at undersøge prisniveauet i området. Vil det færdige byggebudget inklusiv grund og nedrivning kunne holde sin værdiansættelse ved videresalg ? Det er en vurdering, som I kan drøfte med jeres bank og byggerådgiver. Er der en sund balance, vil jeres hus være attraktivt for mange huskøbere i fremtiden. 

Hold øje med totaløkonomien

Hvis man sammenligner udgifterne på et nybyggeri med et eksisterende hus, er det, som tidligere nævnt, vigtigt at tage udgangspunkt i husets stand. Det samlede regnskab ved at erstatte et ældre, misligholdt og dårligt indrettet hus med et nybygget hus er stort set på niveau med købet af en ældre velholdt villa.

Især i populære kvarterer, hvor huspriserne er høje, kan prisforskellen på den velholdte, ældre villa og det misligholdte sagtens være over 1 mio. kr. Og med et 3-årigt flexlån kan der endda være en decideret besparelse at hente, hvis man vælger at bygge et af de prisattraktive typehuse.

På den lange bane kan der således være en pæn fortjeneste ved at vælge projekt nybyg og bygge et nyt og energibesparende hus. I ældre huse fra før 70’erne finder man typisk energimærke D. I modsætning hertil indeholder nybyggede typehuse for det meste energimærke A. Hvis man sammenligner varmeregningen for et år fra et hus med D-mærke til et hus med A-mærke, kan man i mange tilfælde spare over 20.000 kr. årligt. Selvom der er mange og store udgifter ved et riv ned og byg nyt-projekt, er det vigtigt at have denne beregning med i totaløkonomien.

Læs mere om typehuse

Oversigt: Se Danmarks bedste byggefirmaer her

Energiregningen til forskel

Gamle forstæder som Vanløse, Brønshøj og Rødovre ved København og Åbyhøj og Viby ved Aarhus oplever en forandring i disse år. Producenterne af typehuse melder om, at op imod 70% af deres nybyggerier sker på grunde, hvor der tidlige lå et ældre hus. Ud over at selve prisen for grund, nedrivning og nybyggeriet i mange tilfælde er sammenligneligt med at flytte ind i et ældre, velholdt hus – så er der meget ofte gode penge at spare på energiregningen.

Den samlede udgift ved at købe et velholdt, ældre hus er cirka det samme som at erstatte en ældre, slidt bolig med et nybygget typehus i den billigere ende.

Huse, som er bygget før starten af 70’erne, har i bedste fald energimærke D. Forskellen i den årlige varmeregning fra et hus med D-mærke til et nybygget typehus med et A-mærke kan let løbe op i over 20.000 kroner.

Hvad koster det at rive ned og bygge nyt? 

Det er en ekstra investering her og nu at rive et ældre hus ned og vælge nybyg, men det, der er sparet på renovering, vedligehold og ikke mindst energiudgifter, er altså godt givet ud, og med omtanke tjent hjem på den lange bane. Samtidig kan I få et hjem, der er fuldstændig, som I ønsker det, og tidssvarende i forhold til den moderne families behov; mere plads og flere værelser. Du kan læse mere om, hvad det koster at bygge et nyt hus her. 

Udgangspunktet er selvfølgelig prisen for det ældre hus med den gode beliggenhed. Dertil kommer prisen per m2 afhængig af hustype og materialevalg. Prisen starter ved ca. kr. 12.000/m2, men typisk ligger et hus i dag på mellem kr. 14.000 – kr. 20.000/m2. Det vil sige, at et hus på f.eks. 160 m2 vil koste fra kr. 1,9 mio. og op til ca. kr. 3,2 mio.

Det koster et sted mellem 80.000-100.000 kr. at rive et gammelt hus ned, alt afhængig af forholdene. Det er værd at undersøge, om de gamle stikledninger kan genbruges. Til gengæld sparer du udgifterne til at anlægge en helt ny have, hvis du kan beholde hække, buske, bede og træer. Haven kan nemlig hurtigt snige sig op på et par hundredetusinde kroner, når der skal anlægges ny have. Dertil kommer lidt omkostninger under diverse kontoen til byggerådgiver og advokat.

Herunder er et overblik fra Berlingske som viser prisen på at bygge nyt. Her kan du se om det kan betale sig for dig at rive ned og bygge nyt. Som tillæg til nedenstående tabel skal du indregne omkostninger til nedrivning og bortskaffelse af de gamle byggematerialer. Afsæt her ca. kr. 120.000. 

Læs også: Hvad koster det at bygge nyt hus