Forstå dit realkreditlån og alle dets aspekter

Det er langt de færreste, der kan købe en lejlighed eller et hus kontant uden at låne så meget som en krone. De fleste finansierer købet med et boliglån i deres realkreditinstitut. Dette giver dog ofte anledning til forvirring. For hvordan forstår man sin låneaftale?

Af Bo Dahl Andersson

En låneaftale indeholder typisk mange sider med nye fagord og begreber af den juridiske slags, som ikke er at finde i dit ordforråd. Dertil indeholder aftalen også forskellige betingelser, forbehold og undtagelser. De færreste ved egentligt, hvad det er, de underskriver.

Kursfradrag? Friværdi? Bidragssats? Din bankrådgiver har nok allerede været omkring disse emner. Men selv med professionel rådgivning, er de svære at forstå. Her får du en ABC i realkreditlån, så du kan friske begreberne op, inden du skriver under på din låneaftale.

Realkreditlån – sådan fungerer det

Kort forklaret er et realkreditlån et lån med pant i fast ejendom. Det er et lån, du optager, når du skal købe sommerhus, lejlighed eller hus. Lånet sker ved udstedelse af obligationer. Disse er gældsbeviser, hvorpå der står, hvornår og hvordan du skal betale lånet af.

Efterfølgende sælger realkreditinstituttet obligationerne til finansielle investorer. Efterspørgslen på disse samt udbuddet er afgørende for, hvilken rente der er på dit realkreditlån.

Hvad kan du låne til med et realkreditlån?

Maks. 80% af et hus eller lejligheds værdi
Maks. 75% af et sommerhus’ værdi

Du vil altid skulle finansiere den resterende del ved min. 5% egenbetaling og evt. låne til det sidste beløb i banken.

Herunder dykker vi ned i alle de ord og begreber, du måtte stød på, når du skal optage et realkreditlån.

Afdrag og afdragsfrihed – hvordan fungerer det?

Et realkreditlån kan enten være med eller uden afdrag. Engang i kvartalet opkræves du en ydelse af realkreditinstituttet. Ydelsen består af renter, gebyrer og et afdrag. Afdraget er den del, der nedbringer din gæld.

Vælger du afdragsfrihed betaler du kun renter og gebyrer, som dog stadig løber op i flere tusinde kroner. Det giver dig en mindre ydelse hver 3. måned, og du vil have flere penge til rådighed i perioden med afdragsfrihed. Dette vælges typisk, hvis du har en anden dyrere gæld, du ønsker at betale af først. Du skal dog være opmærksom på, at det afdragsfrie lån koster ekstra på en anden konto; bidragssatserne er højere.

Belåning og bidrag

Der er to ord indenfor belåning, du skal forstå: belåningsgrad og belåningsværdi.

Belåningsgraden fortæller dig, hvor stor en del af boligens værdi, dit lån finansierer. Skåret ud i pap: Har du en bolig på en værdi af 3 millioner og har du lånt 1,5 millioner er din belåningsgrad på 50%. Denne er vigtig at kende, da den har indflydelse på bidragssatsen. Jo højere din belåningsgrad er, desto højere en bidragssats betaler du – og omvendt hvis du har en lav belåningsgrad.

Belåningsværdien er den værdi, som realkreditinstituttet mener, din bolig har. Den kan svinge lidt afhængigt af realkreditinstitut. Værdien her er vigtigt at kende, da den er med til at afgøre din bidragssats samt tillæg for afdragsfrihed, idet belåningsværdien naturligvis er forbundet med din belåningsgrad.

Bidragssatsen betaler du til realkreditinstituttet for at få lov at låne penge. Den afhænger bl.a. din låntype. Et fastforrentet lån er billigere i bidrag, end et lån med afdragsfrihed eller et rentetilpasningslån er. Satsen for bidraget kan umiddelbart ændres med kort varsel – det er oplyst i betingelserne for dit lån.

Jo mere du har lånt i dit sommerhus’, lejligheds eller hus’ værdi, desto højere er bidragssatsen. Sådan er bidrag og belåningsgrad direkte forbundet med hinanden.

Hvad er friværdi – og hvordan indfrier du dit lån?

Vælger du et fastforrentet lån, har du den samme rente, i al den tid lånet løber. Uanset hvilken lånetype du har, kan du dog altid opnå friværdi i boligen.

Friværdi skal forstås som den værdi i boligen, som du ikke har gæld for. Man kan sige, at det den del af lejligheden eller huset, som du selv ejer. Ved et salg, hvor du sælger boligen til mere end din gæld, vil friværdien være det beløb, du står tilbage med. Med et lån på 2,5 millioner, hvor 1 million er betalt af, vil du have en friværdi på 1,5 millioner kroner.

Indfrielse af et realkreditlån betyder, at du betaler hele den resterende gæld og dermed ikke skylder noget længere. Der er flere måder at indfri dit realkreditlån på:

Betaling af hele lånet efter din låneaftale
Salg af boligen – og din resterende gæld betales til realkreditinstituttet med salgssummen
Omlægning af lån – du betaler det eksisterende lån af med et nyt lån
Har du penge til det, kan du betale lånet ud her og nu – også før aftalt tid

Indfrielse af dit lån før tid vil være forbundet med omkostninger f.eks. ved omlægning af lån.

Alt om konvertering og obligationskurser

Konvertering vil sige, at du omlægger dit realkreditlån, til ét som enten matcher dine behov bedre eller giver dig mulighed for at spare penge.

Obligationskurs er vigtig at kende i to situationer:

Når du låner penge

Ved optagelse af et realkreditlån står realkreditinstituttet for at sælge obligationer til investorer. Sådan skaffer realkreditinstituttet pengene til dit lån. Men investorerne vil gerne se deres investering vokse – du skal derfor betale flere penge, end du har lånt. Kursen afgør, hvor meget du skal betale.

En kurs på 100 betyder, at du får 100 kr. for hver 100 kr., du optager lån for. Hvis kursen derimod er på 95 kr., vil du kun modtage 95 kr. for hver 100 kr., du låner. En kurs under 100 betyder altså, at du taber penge på at låne.

Tager vi et højere beløb på f.eks. 3.000.000 kr., som du vil købe bolig for til kurs 95, vil du ende ud med en gæld på 3.158.000 kr. Af den grund er det en fordel, hvis kursen er så tæt som muligt på 100, når du låner penge – for så vil du skylde mindst muligt.

Når du indfrier dit lån

Ved indfrielse afgør kursen, hvor meget du skal betale for at fjerne din gæld. En kurs på 102 kr. vil betyde, at du skal betale 102 kr. pr. 100 kr. gæld, du har. Det koster derfor 1.020.000 at indfri en gæld på 1.000.000 + gebyrer.

En høj kurs er dermed lig med en dyrere indfrielse af lån, mens en lav kurs er langt mere fordelagtig for dig.

funkis hus med store vinduer og flot forhave

Alt fra kursfradrag til kurstab

Det er adskillige gebyrer og fradrag forbundet med realkreditlån, disse er ofte direkte forbundet med kursen.

Kursskæring eller kursfradrag er et gebyr, der betales til realkreditinstituttet for at handle med obligationerne. Obligationerne skal sælges, når du optager et lån, mens de skal købes, når du indfrier et lån. Du vil i begge disse tilfælde, skulle betale dette gebyr, som også kaldes for et kurstillæg eller kursfradrag.

Især dyrt kan det blive i kursfradrag, hvis du har et rentetilpasningslån (Flexlån), hvor nye obligationer skal sælges, hver gang du får en ny rente.

Kurssikring er et gebyr, du betaler for at sikre en bestemt kurs i dit lånetilbud. Det gør du f.eks. ved optagelse af lån eller omlægning, idet der kan gå lidt tid, fra du modtager lånetilbuddet, til du skal bruge pengene eller omlægningen er faldet på plads. Da kursen kan ændre sig i denne periode, er det fordelagtigt at kurssikre og betale gebyret, for at undgå en dårligere kurs, som kan betyde, at du skal låne flere penge.

Kurstab er næsten uundgåeligt. I forbindelse med at optage et realkreditlån, sælges der obligationer for at skaffe din lånesum. Realkreditinstituttet sælger obligationerne til investorer, som naturligvis gerne vil tjene på deres investering. Det betyder for dig, at du skal betale flere penge tilbage, end du har lånt. Kursen afgør, hvor meget du skal tilbagebetale.

Tager du et lån på 1.000.000 kr. til kurs 97, vil du komme til at betale 1.031.000 kr. Det koster dig dermed 31.000 kr. mere, end hvad der udbetales til dig. Det er dit kurstab.

Kurtage betales i forbindelse med, at dit lån udbetales. Det er realkreditinstituttet, der opkræver denne afgift for at dække deres omkostninger ved køb eller salg af obligationer, der bruges til dit realkreditlån.

Hvor længe løber lånet og kan du refinansiere?

Løbetid er et begreb, der dækker over perioden, hvori du betaler dit lån tilbage. Er løbetiden på 30 år, betaler du det lånte beløb over 30 år. En lang løbetid er lig med et dyrere lån. Det koster dig altså flere kroner samlet set, jo længere tid du betaler af over. Dog er fordelen ved en lang løbetid, at du betaler en mindre ydelse i kvartalet.

Rentetilpasning betyder, at renten er variabel og tilpasses flere gange i løbet af lånets løbetid. Den type flexlån du har valgt, afgør hvor ofte renten tilpasses.

Et F3-lån har samme rente i 3 år. Mens et F5 lån først tilpasses efter 5 år. Det kan også være hvert halve år. Uanset hvilken type rentetilpasningslån du har, skal du lave en refinansiering efter en periode – og realkreditinstituttet skal på ny sælge obligationer for at skaffe penge fra investorer til det beløb, du skal låne.

Man refinansierer, fordi obligationerne fra dit nuværende lån står til at udløbe. De skal erstattes af nogle andre. Disse nye obligationer kan være med en lavere eller højere rente, end hvad du havde før, og det ændrer så på renten på dit lån og din fremtidige ydelse.

Din rente vil typisk være lavere end på et fastforrentet lån. Dog vil du på et rentetilpasningslån betale en højere bidragssats til realkreditinstituttet.