Byg nyt hus – det skal du vide

Har du besluttet dig for at bygge et nyt hus, der er designet præcis til dine drømme og dine fremtidige boligbehov? Så er gennemtænkt planlægning, de rette prioriteringer samt valg af de rigtige materialer vigtige succeskriterier. Et nybyggeri er en lang proces, der kræver tålmodighed, og man skal være forberedt på, at der er rigtig mange beslutninger, der skal træffes fra start til slut – lige fra arkitektur og materialer til valg af byggefirma og finansiering.

Her på siden kan du finde hjælp til alt, hvad der omhandler nybyg. Vi guider dig til valg af materialer og byggefirma, og giver dig et indblik i love og regler omkring opførelsen af dit nye hus.

Byg nyt hus: Planlæg de vigtigste detaljer

Den indledende fase i et byggeprojekt og vejen til dit nye hus består af valg af byggegrund og hustype. Inden du bevæger dig ud i det, er det vigtigt, at du er afstemt om dine behov, krav og kriterier. Derfor er det en god idé at stille dig selv følgende spørgsmål:

• hvor mange værelser skal huset kunne rumme?
• hvor mange kvadratmeter har du brug for?
• skal det være et typehus eller et arkitekttegnet hus?
• hvor skal byggegrunden ligge, og hvilke kriterier har du til grunden?
• hvad ligger mit samlede budget på? Husk at overveje entreprisesum til byggefirmaet, haveanlæg, forsikringer etc.

Du bør især overveje størrelsen og rumfordelingen af huset, da de både har en afgørende betydning for budgettet og hverdagens funktionalitet. Du skal fx være opmærksom på, at et mindre hus kan koste mere pr. kvadratmeter, da det stadig har de samme opstartsomkostninger som et stort hus. Et større hus kan dog være dyrere i forbrug og ejendomsskat, da ejendomsskatten følger med antallet af kvadratmeter.

I sidste ende gælder det om at vælge det antal kvadratmeter, der vil fungere for dig nu og i fremtiden, inden for byggegrundens bebyggelsesprocent.

Med i dine overvejelser, skal du også være opmærksom på rummenes idealmål og minimumskrav, Der er blandt andet krav til loftshøjden, der skal være minimum 2,3 meter, og til at gulvet i beboelsesrum og køkken ikke må være lavere end terrænet udenfor.

Hustyper: Typehus eller arkitekttegnet hus?

Du har sikkert allerede en særlig hustype i tankerne. Ved valg af et typehus har du et byggefirma tilknyttet, som bygger huse inden for et fast basiskoncept, hvor de har styr på alle detaljer som fx arkitektur, byggematerialer og proces på forhånd. Det er altså en form for pakkeløsning, hvor man sparer meget tid i planlægningsfasen, og man ved præcis hvad man får, og hvad det koster.

Der er især to store fordele ved typehuset. For det første giver det dig mulighed for at se en reel model af huset inden start, og for det andet har du mulighed for at spare penge, fordi byggefirmaet har gennemtestet og afprøvet formatet flere gange, så de ved, hvad der fungerer. Prisen på et typehus er ofte mere overkommelig sammenlignet med andre typer.

Du har også mulighed for at vælge et arkitekttegnet hus, der bliver tegnet efter dine ønsker til alt fra ruminddeling til materialevalg. Prisen på et arkitekttegnet hus vil typisk være noget højere pr. kvadratmeter sammenlignet med et typehus. Her får du til gengæld et hus, som er skræddersyet fuldstændigt til dine ønsker og behov.

Du har også muligheden for at kombinere de to løsninger i et arkitekttegnet typehus, hvor du eksempelvis får en arkitekt eller en tegnestue til at tilføje unikke detaljer med udgangspunkt i en husmodel som fx længehus, vinkelhus, funkis eller et hus i halvanden eller 2-plan.

Byggegrunden: Fundamentet for dit nybyg

Valget af byggegrund er en essentiel beslutning i forbindelse med byggeriet af dit nye hus. Det lægger fundamentet for dit nybyg og kommende hjem. Derfor er det afgørende, at byggegrunden ligger på en placering, som imødekommer dine behov og krav – om så det er tæt på skole, institution, by eller skov.

Beliggenheden har afgørende betydning, som det også er tilfældet med andre huskøb. Beliggenhed og pris hænger unægteligt sammen, og prisen på din byggegrund afhænger naturligvis af, hvor i landet du gerne vil bygge hus. Det dyreste område er eksempelvis Frederiksberg, mens det billigste område er Rønne. Jo mere bynært du vil bo, jo højere vil prisen typisk være. De attraktive byggegrunde ligger tæt på de store urbaniserede områder, men god infrastruktur. 

Foruden beliggenheden skal du have styr på størrelsen og grundtypen. Du må typisk kun bygge på en fjerdedel af grundens samlede areal, så hvis dit ønske er en stor have, skal den inddrages i dine overvejelser om grundens størrelse. Der findes typisk tre typer af byggegrunde:

• Nyudstykket byggemodnet grund, hvor du kan gå direkte til byg af huset. Grunden er gjort klar med stikledninger til fjernvarme, elforsyning, afløb og lignende.
• Ikke-byggemodnet grund, hvor prisen typisk er lavere, men hvor du selv skal sørge for, at grunden bliver byggemoden.
• En grund med eksisterende hus, der skal rives ned. At rive ned og bygge nyt kan give dig mulighed for at finde gode beliggenheder.

Når du vælger byggefirma, er det vigtigt at sikre, at I sammen får lavet en jordbundsundersøgelse og får estimeret omkostningerne til eventuel ekstra fundering (sandpude). Hvis jorden ikke er optimal, har du som køber altid ret til at afvise handlen. Et nybyggeri bør aldrig igangsættes, før der foreligger en jordbundsundersøgelse.

Husk byggetilladelsen: Der skal foreligge en godkendt byggetilladelse fra den lokale kommune, der beskriver præmissen for selve byggeprojektet. Det vil sige et sæt materiale bestående af tegninger og ingeniørberegninger, der dokumenterer, at bygningsreglementet og lokalplanen er overholdt. I ansøgningen om byggetilladelse skal du blandt andet medsende plantegningen til huset og placering af huset.

Få et grundigere indblik i de forskellige byggedokumenter og deres funktioner her.

Entrepriseform: Totalentreprise, hovedentreprise eller fagentreprise?

Når du har detaljer som hustype, størrelse og plantegning på plads, skal du vælge den rette entrepriseform. Entrepriseformen har stor indflydelse på den samlede pris, og på hvor meget du selv skal være involveret i processen.

• Totalentreprise
  
• Hovedentreprise
  
• Ved totalentreprisen står entreprenøren for næsten alt, herunder udarbejdelse af projektmateriale, byggestyringen, og hvad der ellers hører under de forskellige byggeposter. Totalentreprise giver dig et samlet overblik over projektet. Fordelen ligger derfor i, at du får hjælp til alle processer. Dog kan det være svært at kontrollere kvaliteten på de byggematerialer, der bliver brugt.
  
• Ved en hovedentreprise er du mere involveret i forhold til godkendelse af projektmaterialet, hvorefter det så er hovedentreprenøren, der står for de resterende dele af byggeprocessen. Med hovedentreprisen har du derfor mere at sige, da du (eller din rådgiver) kan være med til at sikre vilkårene for pris og det udførte arbejde, mens du giver ansvaret for det konkrete arbejde til hovedentreprenøren.
  
• Du har også mulighed for at vælge en fagentreprise. En løsning, hvor du selv styrer alle dele af processen og selv finder håndværkere. Det kan dog gøres i samarbejde med en byggerådgiver, som du også selv finder. Det giver dig stor kontrol og vil ofte også være en billigere løsning. Til gengæld kræver fagentreprisen, at du har erfaring med både nybyggeri og projektstyring.

Valget af entrepriseform afhænger derfor af, hvordan du gerne vil have byggeprocessen til at foregå, og hvor meget du selv vil være involveret. Hvis du vil bygge dit eget hus, kan dette også lade sig gøre, men det varierer fra byggefirma til byggefirma, hvor meget ansvar du kan få. Dog skal du være opmærksom på, at du uden en entreprenør ikke har en forsikring, der dækker byggetekniske fejl.

Det kan være en god idé at få tilbud fra flere byggefirmaer, så du har flere muligheder at vælge mellem. Med sammenligningen får du et bedre overblik over, hvad der giver mest mening for dig i forhold til både pris, byggemateriale, hustype, levering osv.

Hvad koster det at bygge et hus?

Vi får ofte følgende spørgsmål: ”Hvor meget koster det at bygge nyt hus?”. Der er mange faktorer, der spiller ind og har en indflydelse på, hvad prisen bliver. Derfor vil der ikke være et enkelt svar på spørgsmålet, men forskellige svar, alt efter behov og krav til størrelsen på huset, arkitektur, materialevalg og entrepriseform.

En start er at kigge på kvadratmeterprisen, som ved typehuse starter omkring 14.000-16.000 kr., hvor der her er inkluderet standard byggematerialer. Ved arkitekttegnede huse vil kvadratmeterprisen typisk være højere. Her ligger den på omkring 20.000 – 22.000 kr. pr. kvadratmeter. Dog kan det være en god idé at afsætte en buffer på 10-15 %, så du har mulighed for at lave dine egne tilvalg. Det er langt de færreste, der går med standardløsninger hele vejen. Et godt råd fra en tidligere nybygger er at lade være med at spare på de sidste detaljer.

For at blive lidt mere konkret har vi undersøgt hvad det koster at bygge et nyt hus på 180 m2,  pr. august 2022, ved 3 forskellige hustyper  : 

• Sadeltag, længehus med valmgavle: ca. kr. 12.500 pr. m² . Ved opmurede gavle: ca. kr. 13.000/m²
• Ensidigt taghældning, længehus: ca. kr. 14.000/m²
• Funkis, 1 plan. ca. kr. 15.000/m². Ved Funkis i 2 plan ligger prisen på ca. kr. 17.000/m²

Det er vigtigt, at du får prioriteret, hvad du ikke vil gå på kompromis med, da prisen løber op, hvis du går all-in på alt. 

Oven i kvadratmeterprisen skal du medregne købet af selve grunden, boligadvokat, haveanlæg og diverse tilslutningsafgifter til fx fjernvarme. Mange glemmer eller undervurderer haveanlægget, som hurtigt kan komme op på 120.000 kroner for alt fra etablering af græsplæne og terrasse. Og hvis der ikke er tænkt carport ind i byggeprojektet fra start, løber denne del let op i kr. 200.000.

Husk også at tilføje luft i budgettet til ekstra omkostninger, som du i langt de fleste tilfælde vil opleve i forbindelse med fundering og jordbundsundersøgelser. Sørg derfor for at medregne mellem 30.000 og 100.000 kroner oven i alt det ovenstående. Der vil næsten altid være uforudsete udgifter.

Det kan læse mere om hvad det koster at bygge nyt hus her.

Love og regler om nybyggeri

Inden påbegyndelsen af dit husbyggeri er der et utal sæt af love og regler i bygningsreglementet, som du skal være opmærksom på. Regler, som er en rettesnor til hvordan dit hus kan udforme sig. Der er regler vedrørende byggegrunden og bebyggelsesprocent, og der er krav til udstykningens servitutter og lokalplaner.

Det er afgørende, at du bygger dit hus i henhold til de eksisterende krav og love, herunder eksempelvis byggeloven, der siger, at:

• et parcelhus som udgangspunkt ikke må have mere end to etager
• husets højeste punkt ikke må være mere end 8,5 meter højt
• du ikke må bygge huset tættere end 2,5 meter på skellet mod din nabos grund eller en offentlig sti.

Lokalplanen skal også med i dine overvejelser. Selvom der er flere overordnede byggeregler, kan der være lokale regler, der har indflydelse på dit byggeri. Derfor er det nødvendigt at kigge på lokalplanen for den kommune, hvor du gerne vil bygge hus. Lokalplanen fastlægger blandt andet områdets anvendelse og bebyggelse, som du skal have med i dine egne byggeplaner.

Du kan læse mere om regler til nybyg her.

Hvad tillader din bebyggelsesprocent?

En af de love, du som minimum skal overholde, er bebyggelsesprocenten. Den er med til at afgøre, hvor stor en procentdel af din grund, der må bruges til bebyggelse og er derfor en afgørende faktor for størrelsen på dit hus. Bebyggelsesprocenten er til for at sikre, at området forbliver, som det er nu.

Typisk ligger bebyggelsesprocenten på 30 % af grundens areal. Procenttallene gælder typisk for et klassisk parcelhus i et villakvarter. Du kan selv beregne den endelige bebyggelsesprocent ved at tage etagearealet og gange det med 100, hvorefter du dividerer det fundne tal med grundens areal.

Hav styr på hegnsloven

En sidste faktor, som du skal have med i dine overvejelser, når det gælder love og regler til nybyggeri, er hegnsloven. Hvis du påtænker at opsætte et hegn til afskærmning af din grund, skal du dog være opmærksom på, at du ikke bare kan opstille dit hegn hvor som helst. Her gælder der følgende regler:

• Hegnet skal placeres langs skellet af din grund, men må ikke stå længere fra skellet end 1,75 meter.
• Højden skal typisk være 1,8 meter, men højden afhænger også af afstanden til skellet. Hvis hegnet eksempelvis står placeret 0,5 meter fra skellet, må den halve meter lægges oven i de 1,8 meter.

Igen kan det være en god idé at tjekke den enkeltes kommunes regler, da de kan afvige en smule fra kommune til kommune.

Glem ikke ejendomsværdiskatten

Som et led i reglerne ved nybyg hører også ejendomsværdiskatten, som skal betales til staten. Din ejendomsværdiskat beregnes ud fra din boligs værdi. Her udgør ejendomsværdiskatten én procent af ejendomsværdien. Ejendomsværdiskatten skal først betales, når byggeriet står færdigt. Dog skal du altid betale grundskyld – uanset om du har bygget på grunden eller ej.

De sidste faser af nybyg: Materialer og design

Når du bygger et nyt hus, er der mange valg at træffe. Dit valg af materialer og design har stor betydning for, hvordan udtrykket og oplevelsen af dit nye hus bliver. Sørg derfor for at vælge byggematerialer, der kan kombinere lækkert design med høj holdbarhed og god praktik i hverdagen.

Du kan få meget mere inspiration til din indretning med vores designguide.

Vælg den rette terrasse og det rette uderum til din bolig

Som en del af indretningen må du ikke glemme udearealet og terrassen. Med de mange beslutninger og valg, der skal træffes indendørs, kan udearealet godt blive overset. Men en terrasse kan betyde meget for forlængelsen af huset og jeres udeliv, og et brugbart udeareal er netop det, som de fleste leder efter, når de er på jagt efter et nyt hus.

Sørg derfor for at udtænke haveanlægget til dit hus. Det skal gerne være i overensstemmelse med det overordnede udtryk af huset og samtidig opfylde dine krav. Tænk derfor over, hvilke krav du har til udearealet, herunder om terrassen skal være centrum for haven, eller det i stedet skal være en græsplæne, der omkranser huset.

Husk eftersyn og gennemgang af det færdige hus

I kontrakten skal du huske at have indskrevet en 1-års gennemgang af huset, så du kan gøre opmærksom på eventuelle fejl og mangler, og så huset lever op til de AB Forbruger standarder, som byggefirmaet har lovet. Du kan finde en tjekliste til eftersyn af din bolig her.

Her på siden og i vores forskellige artikler, kan du finde næsten alt, hvad der er at vide om at bygge nyt hus, og du kan blive klogere på mange af de processer, som vi allerede har gennemgået ovenfor. Held og lykke med byggeprojektet.

Klik her for at gå til Byggeudstilling