Er der problemer med byggeriet?

Selvom der er tale om nybyggeri og erfarne håndværkere, så kan der alligevel godt ske fejl. Det kan derfor være en god idé at sikre sig bedst muligt undervejs i byggeriet. Men nogle fejl opdager I måske først efter, I er flyttet ind i jeres nye hjem. Vi har talt med advokat Peter Celander Lindgren fra Frederiksberg Boligadvokater om, hvordan du kan sikre dig bedst muligt, mens byggeriet står på, og hvordan du skal forholde dig, når skaden er sket. 

Få alle aftaler på plads fra starten

Det er en rigtig god idé at få styr på alle aftaler og kontrakter, inden I sætter byggeriet i gang, og her kan det være rigtig smart at få en advokat til at læse alle papirerne igennem, da en stor del af din sikring som bygherre er baseret på, hvor god en aftale du har indgået med entreprenøren.

”Typisk vil det være en god idé at sikre sig i aftalegrundlaget – også kaldet entreprisekontrakten – at entreprisesummen betales i rater i takt med, at byggeriet skrider frem. Herved får man som bygherre mulighed for løbende at besigtige arbejdet, inden de enkelte rater udbetales, hvilket giver en god sikkerhed for dels, at pengene ikke betales, før arbejdet er udført korrekt, og dels sikre en god dokumentation af konstruktionerne til senere brug, hvis der skulle vise sig at opstå problemer med byggefejl i fremtiden,” siger Peter Celander Lindgren, Advokat og partner hos Frederiksberg Boligadvokater.

Han råder desuden til, at du tager fotos og optagelser undervejs, som du senere kan anvende som dokumentation. Det betyder dog ikke, at du konstant skal stå med et kamera i hovedet på håndværkerne, men blot hver gang en ny fase i byggeriet sættes i gang. 

Læs også artiklen: Enterpriseformer: Hvad er forskellen?

Oversigt: Se Danmarks bedste byggefirmaer her

Forsikringerne

Udover aftalerne er der også flere forsikringer, I bør få på plads. For eksempel er det fast praksis at tegne en brand- og stormskadeforsikring i byggefasen, indtil I kan tegne en almindelig husforsikring samt en all-risk og entreprenøransvarsforsikring, som dækker de skader, som bygherre og/eller entreprenøren måtte falde over under byggeriet. Desuden er det et lovkrav i Danmark, at entreprenøren sørger for at tegne en 10-årig byggeskadeforsikring ved nybyggeri, som dækker ejeren af huset, hvis der skulle konstateres fejl og mangler i op til 10 år efter afleveringen.

”Entreprenørens eget mangelsansvar vil typisk gælde i maksimalt fem år. Hvis entreprenøren har handlet groft uagtsomt eller forsætligt har lavet fejl, vil mangelsansvaret dog kunne gælde i op til 10 år. Hvis du som bygherre konstaterer fejl og mangler ved byggeriet, skal du altid hurtigst muligt rette henvendelse til entreprenøren. Kun hvis entreprenøren ikke frivilligt vil udbedre manglerne – eller hvis entreprenøren er gået konkurs – vil byggeskadeforsikringen træde til,” fortæller Peter Celander Lindgren.

Ved nybyggeri er det imidlertid ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Det kan man først ved et salg af boligen til en ny køber.

Læs også artiklen: Det skal du huske, når du laver aftaler om byggeprojektet

Ét-årsgennemgangen

Når byggeriet er afsluttet, skal bygherren og entreprenøren afholde en afleveringsforretning, hvor byggeriet gennemgås for eventuelle fejl og mangler. Disse registreres, og der laves en aftale om, at entreprenøren skal udbedre dem hurtigst muligt.

Efter ét år vil det typisk være en del af aftalen med entreprenøren, at han og bygherren skal afholde en ét-årsgennemgang for endnu engang at gå huset igennem for eventuelle nye forhold, der skulle være dukket op, eller som ikke blev opdaget ved afleveringsforretningen.

”De eventuelle fejl og mangler, som bygherren har opdaget i den mellemliggende periode, kan også afvente ét-årsgennemgangen, hvis udbedring ikke har været strengt nødvendigt inden. De fejl og mangler som konstateres ved ét-årsgennemgangen skal entreprenøren også udbedre på samme måde som ved afleveringen. Det er en rigtig god idé at have aftalt med entreprenøren, at denne stiller en garanti, inden byggeriet iværksættes. En sådan garanti har til formål at dække de fejl og mangler ved arbejdet, som måtte blive konstateret ved for eksempel afleveringen og ét-årsgennemgangen. Garantien vil kunne dække udgifterne, hvis for eksempel entreprenøren i mellemtiden er gået konkurs,” siger Peter Celander Lindgren.

Læs også artiklen: Ét-års gennemgangen

Hvis skaden er sket, og der opstår problemer

For det meste opnår bygherren og entreprenøren hurtigt enighed om problemerne, men hvis der opstår en tvist om fejl og mangler under byggeriet, vil det ofte være en god idé at rette henvendelse til en advokat.

Der kan være tale om komplicerede juridiske ansvarsforhold og store beløb på spil, og Byggeriets ankenævn kan ikke behandle sager relateret til nybyggeri med en sum på over én million, siger Peter Celander Lindgren, Advokat og partner hos Frederiksberg Boligadvokater.

Det er dog altid en god idé at vælge sine kampe, men også her kan en advokat være nyttig i forhold til at vurdere, hvilken sag der er tale om, og om du selv kan klare sagen langt hen ad vejen, eller om du har brug for yderligere advokathjælp.

”Hvis det er mindre skader på samlet under 50.000 kroner, som der er tvist om, er det en såkaldt småsag ved domstolene. Til denne type sager gælder særlige forbrugervenligere processuelle regler, som man som privatperson langt hen af vejen selv kan iværksætte, ved at benytte standardblanketter til stævning og processkrifter, som kan findes på domstol.dk.,” siger Peter Celander Lindgren.

Det kan dog godt gå hen og være så indviklet, at det kan betale sig at gå til en advokat – både for at stå bedst muligt, men også rent økonomisk i sidste ende.

”I sager om byggeskader vil der næsten altid være behov for afholdelse af syn og skøn, hvilket gør processen noget mere indviklet og dyrere, da det er rekvirenten, som skal lægge ud for udgifterne til skønsmanden. Hvis du som privatperson oplever problemer med en entreprenør, og du er nødt til at gå rettens vej, vil der i visse tilfælde være mulighed for at få dækket omkostningerne til retssagen via den private retshjælpsforsikring. Skadens størrelse skal dog typisk være over 50.000 kroner, før der kan ydes fuld retshjælpsdækning af forsikringsselskaberne,” fastslår Peter Celander Lindgren.

Læs også artiklen: Fejl og mangler

Forskellige tvivlsspørgsmål

Der kan godt opstå tilfælde, hvor det er svært at vurdere, om der egentlig er tale om en fejl eller en mangel, og hvem der har skylden, og hvordan fejlen skal udbedres. Det kan opstå både ved afleveringsforretningen og ved ét-års gennemgangen. Her svarer Peter Celander Lindgren på, hvordan man skal forholde sig i tre forskellige tilfælde:

Læs også artiklen: Skel

Hvem betaler, hvis skaden hverken er direkte håndværkerens eller bygherrens skyld?

”Hvis der konstateres skader på et nyt hus, som ikke kan relateres til entreprenørens arbejde og de benyttede materialer eller arkitektens eller ingeniørens projektering med videre, vil der ikke være mulighed for at gøre et ansvar gældende overfor byggeriets parter. Afhængigt af hvad der i så fald er årsagen til skaderne, vil man som bygherre kunne prøve at anmelde skaderne til sin forsikring: for eksempel brand- og stormforsikring, byggeskadeforsikring eller husforsikring.”

Hvordan står bygherren, hvis der er tale om en kosmetisk fejl, hvor alt faktisk er opført korrekt, men måske har en kosmetisk skævhed?

”Kosmetiske skader vil godt kunne anses for at være en mangel, som man kan bede entreprenøren om at udbedre. Der vil dog altid være en minimumsgrænse for, hvor små de kosmetiske skader kan være. Hvis for eksempel farvenuancer på malede flader eller skønhedsfejl på materialer er ganske uvæsentlige, er det noget, man som bygherre må acceptere, med mindre man har aftalt en specifik garanti om et bestemt forhold eller kvalitet med entreprenøren, inden byggeriet gik i gang.”

Skal og må bygherren bruge samme håndværker til at udbedre en fejl?

”Entreprenøren vil typisk have en afhjælpningsret og -pligt. Man skal derfor som bygherre i første omgang acceptere, at entreprenøren får chancen for at udbedre fejlen selv. Hvis entreprenøren ikke formår at udbedre forholdet efter en rimelig frist, vil bygherren have ret til at få en anden til at gøre det. Hvis der er en tvist med entreprenøren om manglen eller om, hvorvidt der rent faktisk er en mangel, bør man dog ikke få forholdet udbedret af en anden, før der er bevissikret – for eksempel ved afholdelse af et syn og skøn.”

Læs også artiklen: Tjekliste til eftersyn af byggeri