Typer af boliglån

Du har lagt et budget og dannet dig et overblik over, hvad du får brug for at låne til dit husbyggeri. Nu gælder det udskilningsløbet mellem de forskellige låneudbydere. Her kommer en gennemgang af indholdet i de forskellige tilbud om lån. Vi fremhæver også de punkter, hvor du skal være ekstra vågen, når du låner penge.

Indholdet i tilbuddet

Realkreditrådet, Realkreditforeningen og Forbrugerrådet TÆNK har lavet en skabelon for tilbud om lån. Når du modtager et lånetilbud, skal du læse og underskrive følgende dokumenter:

• Pantsætnings- og låneaftale (pantebrev)
  
  
• Tinglysningsaftale
  
  
• Rådgivningsskema
  
  
• Samtykkeerklæring
  
  
• Kurssikringsaftale (hvis du laver en fastkursaftale)

Sammen med dit tilbud om lån får du også oversigten ESIS (Europæisk Standardiseret Informationsblad). ESIS er et skema, der opsummerer vigtig information og nøgletal omkring det tilbudte lån. Alle banker og realkreditinstitutter skal oplyse de samme informationer i skemaet. Tag udgangspunkt i ESIS, når du skal sammenligne flere lånetilbud.

Læs også artiklen: Lånemuligheder

Hold øje med

Når du sidder med et tilbud om lån i hånden, skal du ifølge Boligassistancen.dk være særligt opmærksom på, at disse detaljer stemmer: 

• Låntype, løbetid og renteprocent.
  
  
• Låntager og matrikelnummer. Har du flere matrikelnumre, skal du sikre dig, at de alle er noteret her. Navnene på alle låntagere skal også stå her.
  
  
• Hvis du har andre lån, indgår de også i planen i prioriteret rækkefølge efter, hvilke investorer der skal have deres pant tilbagebetalt først, hvis huset kommer på tvangsauktion.
  
  
• Her kan du se forskellen mellem de månedlige afdrag nu og senere i lånets løbetid.
  
  
• Provenu er det beløb, du gerne vil låne. Beregningen viser, hvilke udgifter låneudbyderen har taget højde for, og hvad du ender med at betale for lånet.
  
  
• Her finder du de betingelser, du skal opfylde, før du kan få lånet udbetalt.
  
  
• Andre oplysninger. For eksempel kan du se det totalbeløb, du skal af med for at låne pengene. 

Sådan fungerer lånet

Hvis du låner penge i et realkreditinstitut, udsteder instituttet obligationer for det beløb, du gerne vil låne. Obligationerne bliver så solgt til investorer på fondsbørsen, og det er udbud og efterspørgsel, der afgør, hvilken kurs obligationerne bliver solgt til, og derfor svinger kursen.

Nu har du pengene for de solgte obligationer til rådighed, som du kan betale håndværkere og rådgivere med. Fordi du låner pengene, skal du til gengæld betale renter til investorerne og bidrag til realkreditinstituttet. Både kursen og renterne kan påvirke prisen på obligationerne.

Læs også artiklen: Typer af boliglån

Mulighed for fastkursaftale

Kigger vi på kurs og renters bevægelser, bliver det en smule mere kompliceret. Kursen er dagsprisen for en obligation, og den kan være op til 100. Jo tættere på kurs 100 dit lån er, jo billigere er det som udgangspunkt for dig – men du skal samtidig holde øje med renten. Hvis renten falder, vil kursen stige, og omvendt. Når kursen er over 100, vil den aktuelle obligationsserie lukke, og en ny med en lavere rente vil blive tilgængelig.

Du kan lave en fastkursaftale, så du ved, hvad dit lån kommer til at koste, allerede før du får pengene udbetalt. Ifølge Realkreditrådet betyder en fastkursaftale, at rentebevægelser og kursændringer ikke vil påvirke det totalbeløb, dit lån ender med at koste. Men de peger også på, at du går glip af de besparelser, der ellers var forbundet med kursstigninger i den periode, lånet løber. Du skal også være opmærksom på, at et fastforrentet lån giver dig ekstra udgifter, når du optager lånet. 

Et nybyggeri vil oftest kræve mere kapital, end du selv kan skrabe sammen nu og her. Men der er mere i at tage et boliglån, end at gå ned og trække et nummer i banken. Når det kommer til boligfinansiering, bliver du sat overfor en række valg omkring flere slags lån og variationerne af dem. Her er en introduktion til de lånetyper, du skal kende.

Fast eller variabel rente

Når du skal vælge din type af lån, er det relevant først at kigge på de overordnede parametre, der skiller de forskellige boliglån fra hinanden. Det første er en skelnen mellem boliglån med fast rente og boliglån med variabel rente. Optager du et boliglån med fast rente, betyder det, at lånets rente er den samme over hele lånets løbetid. På den måde er du sikker på, at det beløb, du skal betale, aldrig ændrer sig.

Modsat skifter det månedlige beløb ved boliglån med variabel rente. Lånets rente følger markedsrenten, og det beløb, du skal betale, kan derfor svinge i låneperioden. Et boliglån med variabel rente kræver, at du har større risikovillighed og økonomisk råderum. Desuden er tid også en faktor, der kan påvirke dit valg. Udfordringen for dig som forbruger er, at der ikke findes én type boliglån, der passer bedst til alle.

De fastforrentede boliglån er dyrere end et boliglån med variabel rente.

Om afdragsfrihed

Boliglån uden afdrag skal du betale af på fra dag ét. Vælger du et boliglån uden afdrag, også kaldet afdragsfrit lån, går der op til ti år, før du skal betale af på selve lånet. I denne periode betaler du udelukkende renter og bidrag. Bidrag betyder omkostningerne til administrationen af dit boliglån. Vær opmærksom på, at din restgæld ikke bliver mindre i den afdragsfrie periode. 

Oversigt: Se Danmarks bedste byggefirmaer her

Lånemulighederne er mange

Penge og Pensionspanelet har lavet sitet www.raadtilpenge.dk, hvor du kan finde uvildig og gratis økonomisk rådgivning. De har blandt andet lavet en oversigt med beskrivelser af de boliglånstyper, du kan vælge imellem. 

Fastforrentet obligationslån

Det fastforrentede obligationslån giver dig sikkerhed omkring det månedlige beløb, du skal betale i rente og bidrag. Ydelsen, eller det beløb du samlet betaler om måneden, ændrer sig kun, hvis bidragssatsen bliver hævet eller sænket. Du kan tegne lånet med eller uden afdrag.

Rentetilpasningslån med kort rente

Rentetilpasningslån er en anden betegnelse for flexlån. Lån med ‘kort rente’ bliver også kaldt CITA-lån, fordi lånenes rente for det meste bliver justeret efter CITA-renten. Rentetilpasningen kan gøre lånet billigere eller dyrere med tiden, fordi renten bliver fastsat hver sjette måned. Det gør samtidig lånet mere risikabelt for dig. Lånet findes med og uden afdrag.

Tre-årigt rentetilpasningslån

Det særlige ved et tre-årigt rentetilpasningslån er, at renten bliver ændret hver sjette måned. Renten er variabel, og rentetilpasningslånet er derfor billigere at optage end et lån med fast rente. Ligesom ved rentetilpasningslånet med kort rente ved du ikke på forhånd, hvad du ender med at betale for lånet. Du kan både tegne det tre-årige rentetilpasningslån med og uden afdrag.

Prioritetslån

Prioritetslån findes både med og uden afdrag. Det fungerer ved, at banken tager pant i dit hus, og her giver det god mening at undersøge modellerne for prioritetslån hos den enkelte bank, da de kan sammensættes på flere måder. Du bestemmer selv, om prioritetslånet skal være et almindeligt banklån eller fungere som en kassekredit. Vælger du kassekreditten, kan du bruge den del af lånet, du behøver, og du kan også sætte penge tilbage på kontoen. Du vil for det meste betale en variabel rente på dit prioritetslån. 

Læs også artiklen: Lånemuligheder

Inden bankbesøget

Her kan du sammenligne de introducerede lånetyper, så du i store træk er klar over fordelene og ulemperne, før du bevæger dig op til skranken og optager et lån. Undersøg også, hvad det koster dig at låne hos de forskellige udbydere ved at bruge beregnere på deres hjemmesider. Prøv for eksempel Nordeas Boliglån-beregner eller Mybankers beregner, der sammenligner de forskellige udbydere.

Læs også artiklen: Find rundt i lånetilbuddet